Koszty kredytowe i około kredytowe – liczy się nie tylko oprocentowanie

Najpowszechniej znanym kosztem, wiążącym się z kredytem jest jego oprocentowanie, które jest dostępne dla kredytobiorcy w dwóch opcjach. Oprocentowanie zmienne jest oparte o stały zarobek banku, oraz odpowiednią stawkę WIBOR. Ustalając swoją marżę (stawkę) bank bierze pod uwagę czynniki niezależne od klienta, na przykład sytuację rynku, koniunkturę, wysokość WIBOR oraz swój apatyt na ryzyko, ilość depozytów oraz oferty konkurencji. Z drugiej strony, przy ustalaniu marży, bank zwraca uwagę na wkład własny klienta na podstawie wskaźnika Loan To Value, cel kredytu, skorzystanie usług sprzedaży wiązanej, współpracę z danym bankiem, wysokość wynagrodzenia oraz kwotę kredytu. Opierając się na wskaźniku LTV bank dowiaduje się, jak wysokie jest zaangażowanie klienta w stosunku do wartości nieruchomości – im jest ono wyższe, tym wskaźnik jest niższy, co zmniejsza ryzyko. Koszty różnią się w zależności od celu kredytu – najtańszy jest cel mieszkaniowy, droższe są konsolidacje kredytów gotówkowych/kart kredytowych/limitów, natomiast najdroższe są pożyczki hipoteczne bez wskazania celu. Do usług sprzedaży wiązanej zaliczają się między innymi konto, karta kredytowa oraz ubezpieczenie na życie lub nieruchomości, natomiast bazując na współpracach z bankiem, niektóre z nich są w stanie obniżyć marżę dla dotychczasowych klientów. Zależnie od wysokości wynagrodzenia i przelewania go na ROR banki stosują różne marże, natomiast w niektórych instytucjach można spotkać się z zasadą „im wyższa kwota kredytu, tym niższa marża”. W oprocentowaniu zmiennym ważny jest WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate), czyli koszt zakupu pieniądza przez bank na określony czas. Istnieje sześć rodzajów WIBOR z różnym okresem czasowym: WIBOR ON (jednodniowy), WIBOR TN (jednodniowy od następnego dnia roboczego), WIBOR 1M (jednomiesięczny), WIBOR 3M (trzymiesięczny), WIBOR 6M (półroczny) oraz WIBOR 12M (roczny). W przypadku kredytów hipotecznych, najczęściej stosowane są stawki WIBOR 3M oraz WIBOR 6M. Stawki wszystkich WIBOR niezależnie od okresów, ulegają codziennym zmianom, gdyż banki na różne okresy pożyczają sobie środki finansowe. Wysokość tych wskaźników jest ustalana każdego dnia na bazie danych, jakie banki podają o godz. 11.00 w dni robocze. Banki są zobowiązane do zawierania między sobą transakcji po stawkach nie niższych od ustalonych. Ze względu na codzienne zmiany wskaźników w umowach kredytowych, banki wprowadzają zapisy określające w których dniach będą zmieniać swoje stawki WIBOR przy umowie, a także okres, z którego stawka WIBOR zostanie określona przy uruchomieniu. Przy umowach kredytowych opartych o WIBOR 3M zmiana będzie następowała co 3 miesiące, natomiast przy wskaźniku WIBOR 6M, będzie to działo się co pół roku.

Kolejnym typem oprocentowania jest oprocentowanie stałe, a konieczność ich wprowadzenia do ofert banków wynika z rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego. Ten regulator bankowy wyraził oczekiwanie, by część udzielanych przez banki kredytów hipotecznych była oparta o stałą, lub okresowo stałą, stopę procentową. Na wprowadzenie tego rozwiązania banki mają czas do połowy 2021 roku; w początkowym jego okresie tylko 4-5 banków oferowało kredyty z czasowo stałym oprocentowaniem, natomiast jeden oferował kredyt ze stałym oprocentowaniem przez cały czas kredytowania. Przy tym typie oprocentowania, bank określa jego wysokość na okres 5 lat, a po nim daje klientowi możliwość wyboru oprocentowania stałego na okres kolejnych 5 lat (oferta jest konstruowana od nowa), lub przejście na oprocentowanie zmienne, zgodne z bieżącą ofertą banku. Niektóre banki częściowo informują w jaki sposób jest wyliczane oprocentowanie. Na przykład, do wyliczenia oprocentowania bank przyjmuje stałą stopę bazową, którą wylicza wedle własnej metodologii i marży. Stała stopa bazowa zmienia się każdego dnia, jednak w umowie zapisana jest stała stopa z dnia FI, jeśli podpisanie umowy nastąpiło w ciągu 14 dni od wygenerowania FI. Inne z banków w ofercie podają wysokość stałego oprocentowania obowiązującego przez kolejne 5 lat.

Kolejnym z podstawowych kosztów kredytowych jest prowizja, która różni się w zależności od banku. Stosują one różną politykę, przez co ten koszt może wahać się od 0% w promocji, do nawet 5%. W większości przypadków prowizja nie może być kredytowana, natomiast w niektórych bankach może być ona zamieniona na ubezpieczenie, lub też klient może zadecydować, czy chce mieć prowizję za udzielenie i brak prowizji z tytułu wcześniejszej spłaty w trakcie pierwszych trzech lat. Na rynku występują również oferty promocyjne, gdzie klient może wybrać między zapłaceniem prowizji i niższą marżą, a brakiem prowizji i wyższą marżą.

Ubezpieczenie to kolejny z nieodłącznych kosztów związanych z kredytem i występuje w wielu wariantach. Ubezpieczenie pomostowe powstaje od momentu wypłaty kredytu do czasu posiadania przez bank prawomocnego wpisu w księdze wieczystej finansowanej nieruchomości w dziale IV Hipoteka na pierwszym miejscu. Ten typ ubezpieczenia oznacza, że bank wypłacając kredyt nie ma twardego zabezpieczenia w postaci wpisu w hipotece. Z różnych powodów wpis z hipoteki może nie zostać dokonany, lub może nie być na pierwszym miejscu. Może również zostać odrzucony przez sąd z powodu na przykład błędów formalnych. To swego rodzaju zabezpieczenie dla banku. Zarówno koszt jak i sposób naliczania tego ubezpieczenia są indywidualne, a co za tym idzie, do jego kosztu zazwyczaj jest liczony dodatkowy procent od kwoty udzielonego kredytu. Stawki wahają się od 0,05% w skali roku do 2,5% w skali roku i są pobierane raz w miesiącu razem z ratą kredytu. W najtańszym z banków miesięczny koszt w przypadku kwoty wynoszącej 100 000 zł ze stawką 0,05% wyniesie 4,17 zł miesięcznie, natomiast przy stawce 2,5% koszt wyniesie 208,33 zł miesięcznie.  Dnia 17 września 2022 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym, która nakazuje Bankom zwrot  klientom składek pobranych w ramach ubezpieczenia pomostowego po dokonaniu przez sąd prawomocnego wpisu. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20220001719/O/D20221719.pdf   Część banków zareagowała na tą zmianę rezygnując z tej opłaty przy nowych wnioskach.  Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego pojawia się w bankach, które w dalszym ciągu kredytują 90% ceny transakcyjnej. Ubezpieczenie opłacane jest poprzez wyższe oprocentowanie, z reguły do momentu, w którym wkład własny kredytobiorcy osiągnie 20%. Zdarzają się jednak banki, które utrzymują to ubezpieczenie, co oznacza wyższe oprocentowanie do końca kredytowania. Zazwyczaj koszt wynosi od 0,2% do 0,75% podwyższonego oprocentowania. Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych to grupa ubezpieczeń w całym okresie kredytowania. Oferują je wszystkie banki i część z nich, za skorzystanie z oferty typu cross-sell obniża oprocentowanie kredytu, a także dopuszcza ubezpieczenie zawarte na rynku. Różni się także kwestia Sumy Ubezpieczenia. W przypadku pośrednictwa banku koszt może być określany oraz płatny w cyklach miesięcznych lub rocznych. W przypadku ubezpieczeń z rynku zewnętrznego, obowiązują one na okres roku lub kilku lat i roczną opłatą za składkę. Określając ubezpieczeniową stawkę (miesięczną lub roczną) większość banków korzysta z określonych z góry współczynników – na przykład 0,0096% od wartości rynkowej nieruchomości miesięcznie, niezależnie od jej rodzaju i sposobów zabezpieczenia. Niektóre z banków warunkują stawkę zależnie od rodzaju nieruchomości, daty oddania do użytkowania, piętra, etc., przez co przy dwóch nieruchomościach o tej samej wartości można uzyskać różne stawki ubezpieczenia. Ubezpieczenie na życie, od utraty pracy itp. to kolejna grupa ubezpieczeń dobrowolnych lub obowiązkowych w zależności od polityki danego banku. W przypadku dobrowolności z reguły skorzystanie z oferty ubezpieczenia może wiązać się z obniżeniem oprocentowania kredytu i tylko szczegółowe wyliczenia mogą wskazać, czy skorzystanie z takiej oferty jest dla kredytobiorcy korzystne. Jeśli w dochodach współkredytobiorców występuje duża dysproporcja, ubezpieczenie zazwyczaj jest obowiązkowe. Koszt ubezpieczenia jest liczony jako procent kwoty kredytu i pobierany jest w cyklach miesięcznych. W przypadku, w którym polityka banku dopuszcza ubezpieczenie rynkowe, składka jest obliczana od kwoty kredytu w dniu zawierania i jest płatna raz do roku.

Wśród kosztów około kredytowych zawiera się prowizja biura pośrednictwa nieruchomości, która waha się od 1% do 3%. Zdarza się, że płacą je obydwie strony transakcji, a także że jest ona zaszyta w cenę nieruchomości. Pojawiają się również koszty notarialne, które są zależne od tego, czy nieruchomość jest kupowana na rynku pierwotnym, czy na rynku wtórnym i wynika to również z podatku od czynności cywilno-prawnych (PCC). Zakup od dewelopera jest równy taksie ok. 1% ceny transakcji, natomiast na rynku wtórnym to taksa 1% oraz 2% ceny transakcji. Innym kosztem jest podatek od wpisu hipoteki PCC3 wynoszący 19 zł. Czas na jego złożenie i opłacenie wynosi 14 dni od podpisania wniosków. Ważna jest również wycena nieruchomości przez zewnętrznego biegłego – w przypadku mieszkania koszt wynosi 500 zł, natomiast w przypadku domu lub działki ceny wahają się od 700 do 1000 zł. Koszt nieruchomości nietypowej wymaga indywidualnej wyceny.