Księga wieczysta – fizyczny zbiór dokumentów opisujący stan prawny nieruchomości.
Księga wieczysta – fizyczny zbiór dokumentów opisujący stan prawny nieruchomości. Znajduje się w Wydziale Ksiąg Wieczystych właściwym dla lokalizacji Sądu Rejonowego.Elektroniczne Księgi Wieczyste
Dostęp do księgi wieczystej w obecności pracownika sądu ma każda osoba, mająca interes prawny oraz notariusz. Interesem prawnym może wykazać się właściciel nieruchomości, przyszły nabywca (mający podpisaną umowę przedwstępną), bank finansujący zakup nieruchomości, jednostki samorządu terytorialnego, organy państwa.
Dostęp do zapisów księgi wieczystej możliwy jest także przez stronę internetową Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych. Wyszukaj księgę po numerze Znając numer księgi wieczystej możemy przeczytać jej treść. To bardzo istotne w przypadku zakupu, ponieważ pozwoli sprawdzić, kto jest właścicielem nabywanej przez nas nieruchomości, w jaki sposób wszedł w jej posiadanie, jaki jest adres nieruchomości, powierzchnia, czy istnieją obciążenia hipoteczne, czy prowadzone są postępowania egzekucyjne, czy zostały zawarte umowy przedwstępne dotyczące nieruchomości oraz czy zostały złożone wnioski o zmiany wpisów w treści księgi, a także wiele innych, istotnych dla potencjalnego nabywcy, informacji.
Właściciel nieruchomości numer księgi wieczystej znajdzie w notarialnym akcie zakupu. Jeżeli jednak kupowana nieruchomość nie miała założonej księgi wieczystej w momencie podpisywania aktu notarialnego, (zakup nieruchomości w budowie od dewelopera, zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez księgi wieczystej) to Sąd Rejonowy, który zakładał księgę dla naszej nieruchomości poinformuje nas o założeniu księgi wraz z jej numerem. Gdyby jednak tak się nie stało każdy właściciel nieruchomości może ustalić numer księgi wieczystej we właściwym sądzie rejonowym który prowadzi księgi wieczyste. Dla przykładu link do VI Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Pruszkowie.
Jeżeli dopiero zamierzamy kupić nieruchomość to numer księgi wieczystej powinien nam przekazać sprzedający. Należy jednak pamiętać, że w przypadku dewelopera, który jest w tracie przedsięwzięcia deweloperskiej będzie to przeważenie księga gruntowa z której po podpisaniu notarialnej umowy sprzedaży zostanie wyodrębniona księga lokalowa. Więcej o umowie deweloperskiej znajdziesz w tym artykule.
W Internecie można tez znaleźć witryny oferujące, za opłatą, ustalenie numeru księgi wieczystej po adresie lub po numerze działki.
Księga wieczysta składa się z czterech działów: Dział I lokalizacja nieruchomości oraz spis spraw związanych z własnością, Dział II Własność, Dział III Roszczenia i Dział IV Hipoteka.
Dział I – składa się z części I-O oraz I-Sp. W dziale I-O opisana jest dokładna lokalizacja nieruchomości (szczegóły począwszy od województwa, po szczegółowy opis danego lokalu, np. opis pomieszczeń). Znajduje się w nim również przyłączenie, czyli numer księgi wieczystej (nieruchomość, z której wyodrębniono lokal). Odrębność i powierzchnia użytkowa oraz opisane dokumenty stanowią podstawę powyższych wpisów.
W dziale I-Sp opisany jest spis praw związanych z własnością np. udział w działce, na której postawiony jest blok oraz opisane są dokumenty stanowiące podstawę powyższych wpisów.
Z zapisów Działu I dowiadujemy się jaką dokładnie nieruchomość kupujemy, a opis ten powinien znaleźć się w umowie. Jeżeli umowę przedwstępną sporządzamy u notariusza, wówczas jego zadaniem jest dokładnie określić przedmiot umowy i to on bierze za to odpowiedzialność, a w przypadku umowy cywilnej musimy to zrobić sami.
Dział II – Własność.
W dziale tym wymienieni są wszyscy aktualni właściciele nieruchomości oraz dokumenty, na podstawie których właściciele zostali wpisani do księgi wieczystej. Na podstawie zapisów z tego działu dowiadujemy się kto dysponuje prawem do nieruchomości – jest to osoba, z którą należy zawrzeć umowę przedwstępną np. deweloper .U umowie deweloperskiej pisałem tutaj.
Dział III – Prawa, roszczenie i ograniczenie.
W dziale tym wpisane są ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipoteki), wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek). W dziale tym możemy znaleźć roszczenie wynikające z zawartej umowy przedwstępnej (zawartej u notariusza), służebności, ostrzeżenia o niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym.
Dział IV – Hipoteka
W tym dziale księgi wieczystej spisywane są ograniczone prawa rzeczowe przysługujące wierzycielom – hipoteki. Istotą hipoteki jest zabezpieczenie wierzytelności pieniężnych (np. kredytu bankowego, pożyczki prywatnej, zobowiązań publiczno-prawnych ZUS-u, Urzędu Skarbowego) poprzez obciążenie danej nieruchomości prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością. .
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanawianym na rzecz wierzyciela, najczęściej banku, stanowiącym zabezpieczenie kredytu/pożyczki. Jest to zabezpieczenie dla wierzyciela na naszym majątku rzeczowym – nieruchomości. W dużym uproszczeniu, gdy z jakiegoś powodu nie uda nam się oddać pieniędzy bankowi lub innemu wierzycielowi, może on odzyskać pożyczone pieniądze właśnie w drodze egzekucji z takiej nieruchomości. Hipoteka powstaje w momencie, gdy dokonywany jest wpis w księdze wieczystej właściwej dla konkretnej nieruchomości (tzw. wpis konstytutywny). Ulega ona wygaśnięciu, kiedy spłacimy całość kredytu hipotecznego, w takiej sytuacji bank lub inna instytucja finansowa wyda nam dokument pozwalający na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Po spłacie kredytu hipotecznego właściciel nieruchomości musi uzyskać z banku zaświadczenie o zgodzie na wykreślenie hipoteki wraz pełnomocnictwami osób go podpisujących, wypełnić wniosek wieczystoksięgowy na formularzu „KW WPIS”, uiścić opłatę sądową od wykreślenia wpisu hipoteki (100 zł) i złożyć wniosek we właściwym sądzie. Warto wiedzieć, że zarówno wpisu hipoteki jak i jej wykreślenia dokonuje i opłaca właściciel nieruchomości. Warto także pamiętać, że pomimo istnienia hipoteki na naszej nieruchomości, nadal pozostajemy jej właścicielami i możemy nią swobodnie zarządzać i rozporządzać. Jednocześnie hipoteka pozwala bankowi na dochodzenie swoich praw niezależnie od tego czyją własnością jest taka nieruchomość.
Wzmianka w księdze wieczystej – informacja oznajmiająca, że do Sądu wpłynął wniosek o wpis w księdze wieczystej i po jego rozpatrzeniu, treść księgi wieczystej może ulec zmianie. Wzmianka jest więc ostrzeżeniem o możliwej niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Informację o tym, czego dotyczy wzmianka, można uzyskać w sądzie rejonowym, w którym prowadzona jest księga wieczysta.
