Czym jest umowa deweloperska

Umowa deweloperska to, krócej mówiąc, przedwstępna umowa zawierana z deweloperem. Wiąże ona przyszłego zbywcę (dewelopera) oraz przyszłego nabywcę (klienta). Właściwa transakcja sprzedaży ma miejsce, kiedy deweloper zakończy budowę oraz uzyska pozwolenie na użytkowanie, po czym przeniesie na nabywcę prawo do własności po zapłaceniu ustalonej wcześniej sumy.

Zadaniem takiej umowy jest ustalenie pomiędzy stronami ceny i przedmiotu późniejszej umowy przenoszącej własność, oraz zobowiązuje do jej zawarcia.

W przypadku środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę, deweloper musi zapewnić co najmniej jeden z następujących środków:

• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
• zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Deweloper ma obowiązek dokonywać terminowych wpłat składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny odpowiednio do wybranego rodzaju środka ochrony (otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy), na zasadach określonych w art. 49 ustawy deweloperskiej.

Rachunek powierniczy jest rachunkiem prowadzonym przez bank, z którym deweloper zawarł umowę o jego prowadzenie. Nabywca dokonuje wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy zgodnie z postępem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Wysokość wpłat dokonywanych przez nabywcę jest uzależniona od faktycznego stopnia realizacji poszczególnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, określonych w ich harmonogramach. Nabywca dokonuje wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy po zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, określonego w ich harmonogramach. Deweloper informuje nabywcę na papierze lub innym trwałym nośniku o zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego

Otwarty rachunek powierniczy

Na tym rachunku gromadzone są środki wpłacane przez przyszłego nabywcę. Następnie są one wypłacane deweloperowi. Całym procesem zarządza bank prowadzący rachunek, a każdy krok w kierunku wypłaty podejmowany jest dopiero po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji inwestycji. Sprawia to również, że bank ma obowiązek kontroli postępu prac dewelopera.

Zamknięty rachunek powierniczy

Ten rodzaj rachunku gromadzi środki wpłacane przez przyszłego nabywcę. Następnie bank prowadzący wypłaca środki deweloperowi. Warunkiem wypłaty jest otrzymanie odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich. Wyjątkiem są obciążenia, na które nabywca wyraził zgodę.

Deweloperki  Fundusz Gwarancyjny (DFG)

Stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym (UFG), który jednocześnie zapewnia obsługę DFG. Podstawowym źródłem środków DFG są składki wpłacane przez deweloperów na podstawie art. 49 ustawy deweloperskiej. Ponadto zasilany jest także przez odsetki od środków na rachunku bankowym UFG z roszczeń, o których mowa w art. 48 ust. 8 ustawy deweloperskiej, wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera, ze środków uzyskanych przez UFG z pożyczek i kredytów na rzecz DFG oraz z innych wpływów. Środki z DFG przeznacza się na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej. Są to przypadki dotyczące upadłości lub restrukturyzacji, odstąpienia od umowy przez nabywcę na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1–11 ustawy deweloperskiej i nieotrzymania zwrotu środków w terminie, odstąpienia od umowy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 12 ustawy deweloperskiej oraz w przypadku niewydania przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, w terminie trzech miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości, o którym mowa w art. 425e ust. 2a ustawy z 28.02.2003 r. – Prawo upadłościowe.

Umowa deweloperska zawiera się w formie aktu notarialnego. Zarówno deweloper jak i nabywca są po równo obciążeni kosztami notarialnymi oraz sądowymi. W zakres czynności notariusza w przypadku zawarcia takowej umowy, wchodzi przede wszystkim sporządzenie takiej umowy, a także sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy. Koszty sądowe pokrywają natomiast postępowanie wieczystoksięgowe (wpis roszczenia w dziale III księgi wieczystej na rzecz nabywcy).

Przed podpisaniem umowy deweloper zobowiązany jest udostępnić przyszłemu nabywcy następujące informacje:

• aktualny stan księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości,
• kopię aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualne zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej,
• kopia pozwolenia na budowę,
• sprawozdanie finansowe dewelopera za ostatnie dwa lata, w przypadku inwestycji przez spółkę celową – sprawozdanie spółki dominującej,
• projekt budowlany.

Prospekt informacyjny i jego zawartość

Rozpoczynając sprzedaż deweloper zobowiązany jest również do sporządzenia prospektu informacyjnego z załącznikami na temat danego przedsięwzięcia. Przyszły nabywca ma prawo do wglądu w prospekt, którego wzór określa załącznik do ustawy.

W prospekcie znajdują się najważniejsze informacje o: (tu przydałaby się infografika o każdym podpunkcie, tak tylko proponuję)

• deweloperze – dane rejestrowe i kontaktowe, doświadczenie zawodowe, ostatnie ukończone inwestycje wraz z datami robót i wydania ostatecznego pozwolenia na użytkowanie, informacja na temat prowadzenia przeciwko deweloperowi ewentualnego postępowania egzekucyjnego na kwotę przewyższającą 100 000 zł.
• nieruchomości i przedsięwzięciu deweloperskim – adres i numer działki ewidencyjnej, numer księgi wieczystej, istniejące obciążenia hipoteczne lub wnioski o wpis w dziale czwartym księgi wieczystej, w przypadku braku księgi wieczystej informacja o powierzchni działki i stanie prawnym nieruchomości, plan zagospodarowania przestrzennego dla sąsiadujących działek, informacje zawarte w publicznych dokumentach (przewidziane inwestycje w promieniu 1 km: budowa i rozbudowa dróg, budowa linii szynowych i przewidzianych korytarzy powietrznych; przewidziane inwestycje komunalne: oczyszczalnie ścieków, spalarnie śmieci, wysypiska, cmentarze), informacje dotyczące budynku (czy pozwolenie na budowę jest ostateczne, czy jest zaskarżone, numer pozwolenia na budowę i nazwa wydającego organu, planowany termin rozpoczęcia i zakończenia prac, termin do którego nastąpi przeniesienie prawa własności), opis przedsięwzięcia deweloperskiego (liczba budynków i ich rozmieszczenie z minimalnym odstępem pomiędzy budynkami), sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zamierzony sposób i procentowy udział źródeł finansowania przedsięwzięcia (kredyty, środki własne inne z podaniem nazwy o instytucjach kredytujących), środki ochrony nabywców (bankowy rachunek powierniczy go gromadzenia środków nabywcy otwarty lub zamknięty gwarancja instytucji finansowej na zwrot środków nabywcy lokalu w razie nie przeniesienia odrębnej własności w terminie wynikającym z umowy), główne zasady funkcjonowania wybranego rodzaju zabezpieczenia środków nabywcy, nazwa instytucji zapewniającej bezpieczeństwo środków nabywcy, harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego, dopuszczenie waloryzacji ceny i określenie jej zasad, warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej.

W prospekcie znajduje się również część indywidualna, w której wyszczególnione są:

• cena powierzchni lokalu za m²,
• określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny (liczba kondygnacji, technologia wykonania, standard wykończenia w części wspólnej budynku i na terenie wokół),
• liczba lokali w budynku,
• liczba miejsc garażowych i postojowych,
• dostępne media,
• dostęp do drogi publicznej,
• określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku (w przypadku lokali mieszkalnych),
• określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których zobowiązany jest deweloper.

Do prospektu załączony jest rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego oraz wzór umowy deweloperskiej, która to zawiera:

1. Określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej.
2. Cenę nabycia prawa do nieruchomości.
3. Informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach.
4. Informację na temat położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy.
5. Określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku.
6. Określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper.
7. Termin przeniesienia na nabywcę prawa do nieruchomości.
8. Wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera.
9. Informacje dotyczące:

• mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
• gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji,
• gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji.

10. Numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone.
11. Termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego.
12. Określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa; określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej.
13. Określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej.
14. Wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
15. Oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami dewelopera.
16. Termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
17. Informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody.
18. Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Na podstawie umowy deweloperskiej Sąd w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będącej przedmiotem umowy, ujawnia roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość, lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.