Jak zdolność? Jaka rata? Hipoteka kwiecień 2023 r.

To już kolejny artykuł z cyklu: „Jaka zdolność? Jaka rata?

W drugiej połowie marca i na początku kwietnia zainteresowanie kredytami hipotecznymi zaczęło rosnąć. Nie wiem czy wpływ ma na to rosnąca temperatury, większy optymizm kredytobiorców, czy może pozytywne zmiany w liczeniu zdolności kredytowej.

Ogólnie zdolności kredytowej w kredytach hipotecznych pisałem w tym artykule.

Dodatkowo na stronie umieściłem „Kalkulator ogólny”, który między innymi pokaże Wam, jakie są różnice w kosztach odsetek pomiędzy ratą równą a malejącą.  Na czym polega konstrukcja każdej raty równej i malejącej pisałem w poniższym artykule.

Dla osób czekających na program „Pierwsze Mieszkanie” stworzyłem „Kalkulator bezpieczny kredyt 2%” – sprawdźcie, policzcie i dajcie znać przez formularz kontaktowy co o nim sadzicie.

Od połowy marca 2023  nastąpiła poprawa liczenia zdolności kredytowej na skutek zmiany rekomendacji Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego.  Całą rekomendację chętni znajdą tutaj.

Banki zastosowały się do rekomendacji, ale jednocześnie podniosły oprocentowanie kredytów z czasowo stałą stopą procentową w porównaniu z lutym 2023. Zdolność kredytowa klientów wyraźnie wzrosła.

Część banków zaprzestała oferować klientom kredyty z oprocentowaniem zmiennym. W wybranych przeze mnie bankach był to ING Bank Śląski i Millenium Bank.

Banki te oferują tylko kredyty z oprocentowaniem czasowo stałym.

Wartości wskaźników WIBOR ulegają powolnemu spadkowi.

Generalnie oferty banków uległy poprawie, oprocentowania czasowo stałe zostały obniżone, zaś marże zostały nieznacznie skorygowane.

Do symulacji kredytu hipotecznego założyłem, że małżeństwo, bez dzieci i zobowiązań kredytowych,  w wieku 30 lat planuje zakup nieruchomości, na rynku wtórnym, o wartości 500.000 zł.  Klienci  posiadają wkład własny w wysokości 20%, lecz rozważają również wniesienie tylko 10% wkładu własnego.      Okres kredytowania, przyjąłem w wysokości 30 lat. Należy pamiętać, że zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego rekomendowany okres kredytowania wynosi 25 lat. 

Oprocentowanie kredytu okresowo stałe. Do porównania wyliczyłem oferty w  mBank S.A., ING Banku Śląski S.A, PKO BP S.A, Santander Bank Polska S.A., Millenium S.A.

Przy tych, założeniach, moje hipotetyczne małżeństwo miało zdolność kredytową, przy wkładzie własnym wynoszącym 20%, we wszystkich, wybranych przeze mnie bankach. 

Oprocentowania okresowo stałe wynosiło: od 7,40 w PKO BP (w pierwszym roku) do  8,51%, w mBanku (dla nowego klienta). Marże po okresie 5 lat wahały się w przedziale do 1,68% w ING Banku Śląskim S.A. do 2,54% w mBanku (dla nowego klienta).  

Maksymalna zdolność kredytowa przy wkładzie 20% kształtowała się  przedziale: 561.000  w Millenium Banku – 655.880,00 w ING Banku.

W porównaniu z marcem 2023 w wybranych przeze mnie bankach oprocentowanie stałe kredytów wyraźnie zmalało  Jeżeli chodzi o marże przy oprocentowaniu zmiennym uległy kosmetycznym zmianom.

spadek/wzrost w porównaniu do symulacji z marcem 2023 i tymi samymi założeniami.

Przy powyższych założeniach, moje hipotetyczne małżeństwo miało zdolność kredytową, przy wkładzie własnym wynoszącym 10%, we wszystkich bankach oprócz ING, który wymaga 20% wkładu.

Oprocentowania okresowo stałe wynosiły: od 7,44% w PKO BP do   9,01% w mBanku (nowi klienci).  Marże po okresie 5 lat wahały się w przedziale od 2,19% w M banku do 3,34% w Millenium.

Maksymalna zdolność kredytowa przy wkładzie 10% kształtowała się  przedziale: 552.853,37- w mBanku- 629.950  w PKO BP. 

W porównaniu z marcem 2023 w wybranych przeze mnie bankach oprocentowanie stałe kredytów spadło. 

Jeżeli chodzi o marże przy oprocentowaniu zmiennym uległy kosmetycznym zmianom.

spadek/wzrost w porównaniu do symulacji z marcem 2023 i tymi samymi założeniami.

Bank nie jest już liderem jeżeli chodzi o  liczenie zdolności kredytowej, przy opisanych założeniach, w zależności od segmentu i wkładu własnego klient może uzyskać finansowanie od: 551.021,80 do  552.853,37 

W porównaniu do grudnia zdolność kredytowa  nieznacznie wzrosła. Oferta uległa nieznacznej poprawie.  Bank obniżył oprocentowanie czasowo stałe i nieznacznie marże przy oprocentowaniu zmiennym

mBank udziela kredytów   dla wkładów własnych  10% i więcej.

Bank stosuje kilka promocji.

Po pierwsze mBank różnicuje ofertę kredytową, dzieląc klientów na klientów obecnych i nowych. Klient obecny to taki, który posiada od co najmniej 6 miesięcy rachunek zasilany miesięcznie kwotą co najmniej 800 zł lub produkt kredytowy spłacany terminowo. Klient obecny może liczyć na obniżkę oprocentowania względem innych klientów o 0,75%. 

Promocja na kredyty w mBanku dla wszystkich segmentów polega na objęciu kredytobiorcy ubezpieczeniem na życia na okres 5 lat, posiadanie konta w mBanku (rodzaj konta w zależności od segmentu), zasilanie konta odpowiednią kwotą od pracodawcy (wysokość zależy od segmentu), wykonywaniem przez klientów minimum 15 transakcji bezgotówkowych na koncie w mBanku.  Wyżej wymienione warunki kredytobiorca musi spełniać przez okres minimum 5 lat od daty uruchomienia kredytu.

Bank  rozróżnia 2 segmenty  ze względu na dochód Segment Intensive  i Segment Acitve

W Segmencie Active znajda się kredytobiorcy, których łączny dochód wynosi minimum 5 tysięcy segmencie Intensive znajdują się kredytobiorcy i których łączny dochód wynosi 7 tysięcy i więcej.

W segmencie Intensive klient obecny, dla wkładu własnego pomiędzy 10%-20%,   może liczyć na oprocentowanie stałe w wysokości 9,13% a marża po okresie 5 lat lub przy wyborze oprocentowania zmiennego 2,19%.   Nowy klient będzie miał oprocentowanie stałe w wysokości 9,98% a marża po okresie 5 lat lub przy wyborze oprocentowania zmiennego 3,04%.   Dla wkładu własnego 20% i więcej w tym segmencie klient obecny może liczyć na oprocentowanie stałe w wysokości  7,66% a marża po okresie 5 lat lub przy wyborze oprocentowania zmiennego 1,69%.  Nowy klient będzie miał oprocentowanie stałe w wysokości 8,51% a marża po okresie 5 lat lub przy wyborze oprocentowania zmiennego 2,54%.  

W segmencie Active klient obecny, dla wkładu własnego pomiędzy 10%-20%,   może liczyć na oprocentowanie stałe w wysokości 8,36% a marża po okresie 5 lat lub przy wyborze oprocentowania zmiennego 2,39%.   Nowy klient będzie miał oprocentowanie stałe w wysokości 9,21% a marża po okresie 5 lat lub przy wyborze oprocentowania zmiennego 3,24%.   Dla wkładu własnego 20% i więcej w tym segmencie klient obecny może liczyć na oprocentowanie stałe w wysokości  7,86% a marża po okresie 5 lat lub przy wyborze oprocentowania zmiennego 1,89%.  Nowy klient będzie miał oprocentowanie stałe w wysokości 8,71% a marża po okresie 5 lat lub przy wyborze oprocentowania zmiennego 2,74%.  

Koszt ubezpieczenia na życie to 0,045% od aktualnego salda kredytu, przeliczane co miesiąc. 

Ubezpieczenie nieruchomości – bank współpracuje w zakresie ubezpieczeń nieruchomości  z TU Uniqa S.A.  Oferuje 3 zakresy ubezpieczenia ze składką miesięczną lub roczną.  Składka ubezpieczenia ustalana jest indywidualnie do konkretnej nieruchomości i potrzeb klienta.  Do symulacji przyjąłem składkę roczną i najtańszy wariant ubezpieczenie.  Bank dopuszcza ubezpieczenie  nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych zawarte poza bankiem – wybór ubezpieczenia nie ma wpływu na warunki oferty.

Bank nie stosuje ubezpieczenie pomostowego do momentu prawomocnego wpisu hipoteki banku do księgi wieczystej.

W promocji mBank nie pobiera prowizji z tytułu udzielonego kredytu.

Bank nie pobiera prowizji z tytułu nadpłat kredytu, jednak w przypadku całkowitej spłaty kredytu, w okresie pierwszych 36 miesięcy Bank pobierze prowizję w wysokości 2% wcześniej spłaconego kapitału.

Wycena nieruchomości dokonywana jest przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego wskazanego przez Bank.   Koszt wyceny lokal mieszkalny, działka budowlana 400 zł zaś dom mieszkalny i lokal użytkowy 700 zł.  Opłata jest pobierana w momencie uruchomienia kredytu. W przypadku nieuruchomienia kredytu w mBanku opłata nie jest pobierana.  Bank nie zgadza się na wycenę własną klienta.

Oprocentowanie zmienne oparte o stawkę WIBOR 3M

Zdolność kredytowa w PKO BP S.A.  przy opisanych założeniach, wynosi 629.950,00 i tutaj widać wyraźnie poprawę w liczeniu zdolności kredytowej.

PKO BP udziela kredytów dla wkładów własnych 10% i więcej.

Oprocentowanie kredytu jest uzależnione od wysokości wkładu własnego i kwoty udzielanego  kredytu. Zasadniczo im wyższy wkład własny i wyższa kwota kredytu tym oprocentowanie kredytu niższe.  Bank stosuje cztery progi wkładu własnego 10-20%, 20%-30%, 30-50% i 50%-100%.   PKO BP stosuje 7 przedziałów kwot udzielanych kredytów do 40 tys., 40-80 tys., 80-120 tys., 120-200 tys., 200-400 tys. 400-700 tys. I powyżej 700 tys.

Bank stosuje dwie promocje podstawowe pakiet własny kąt hipoteczny i kredyt z ubezpieczeniem na życie.  Oprócz promocji mamy kilka zniżek obniżających oprocentowanie: deklaracja wpływów, klient własny posiadającego ROR od 6 miesięcy z systematycznymi wpływami wynagrodzenia, lokalizacji nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu/pożyczki hipotecznej, zakupu karty kredytowej i skorzystania z ubezpieczenia na życie oferowanego przez PKO BP SA. 

Pakiet własny kont hipoteczny polega na skorzystaniu przez klienta z ubezpieczenia od utraty pracy, oferowanego przez Bank w wysokości 3,25% od kwoty udzielonego kredytu.  Ubezpieczenie jest zawierane na okres 4 lat. W zamian za to w pierwszym roku klient otrzymuje marże 1,1% a w kolejnych latach obniżkę w stosunku do oferty standardowej.     

Ubezpieczenie na życie w pierwszym roku jest płatne z góry (nie może być kredytowane) 1,70% od kwoty kredytu w kolejnych latach 0,33276% miesięcznie od salda zadłużenia.

PKO BP jako jedyny bank przy wyliczaniu oprocentowania stałego posługuje  się marżą i stałą stopą bazową.  Dlatego oferty dla stałej stopy zmieniają się codziennie stała stopa (trzeba wybrać stopę bazową).

PKO BP stosuje następujące obniżki marży:

• deklarowanych wpływów na rachunek PKO BP SA – min. 3 000 PLN – uprawnienie do obniżenia marży o 0,15 p.p.,
• Klienta posiadającego ROR w Banku minimum 6 miesięcy z systematycznymi wpływami wynagrodzenia – uprawnienie do obniżenia marży o 0,05 p.p.,
• lokalizacji nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu/pożyczki hipotecznej:

1. Miasto stołeczne Warszawa – uprawnienie do obniżenia marży o 0,11 p.p.
2. Lokal poza miastem stołecznym Warszawa – uprawnienie do obniżenia marży o 0,10 p.p.
3. W przypadku innych nieruchomości, poza miastem stołecznym Warszawa – uprawnienie do obniżenia marży o 0,05 p.p.
4. Zakup karty kredytowej i skorzystanie z ubezpieczenia na życie oferowanego przez PKO BP SA – uprawnienie do obniżenia marży o 0,06 p.p.

Prowizja z tytułu dzielonego kredytu wynosi od 1,2% do 3,5% w przypadku skorzystania z ubezpieczenia od utraty pracy lub ubezpieczenia na życie minimalna prowizja może wynosić 0,00%.

Bank oferuje ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych, jest ono określane indywidualnie, może być ze składką roczną lub miesięczną.  Bank zgadza się, aby suma ubezpieczenia była równa kwocie udzielonego kredytu.  Bank dopuszcza ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych dostarczone przez klienta. 

PKO BP  nie stosuje ubezpieczenia pomostowego (do czasu prawomocnego wpisu hipoteki) oraz nie pobiera prowizji i opłat z tytułu wcześniejszej całkowitej lub częściowej spłaty kredytu.  Trzeba jednak pamiętać, że przy nadpłacie i wniosku do banku o skrócenie okresu bank pobierze prowizję w wysokość 0,5%.

Oprocentowanie zmienne oparta o stawkę WIBOR 6M.

Zdolność kredytowa w ING Banku Śląskim S.A, przy opisanych założeniach, wynosi 656.880,00 i to już kolejny miesiąc w którym ING został zwycięzca jeżeli chodzi o liczenie zdolności kredytowej.

Ing udziela kredytów tylko dla wkładów własnych  20% i więcej.

Bank stosuje trzy promocje bez prowizji „łatwy start” z prowizją „lekka rata” oraz „EKO Kredyt Hipoteczny”

Przy każdej z ww. promocji bank wymaga ubezpieczenia ochronnego  w okresie pierwszych 3 lat.  Bank oferuje dwa ubezpieczenia ochronne różniące się zakresem ochrony.   Ubezpieczenie podstawowe na wypadek śmierci kosztujące 0,035%  lub rozszerzone: od utraty pracy i czasowa niezdolności do pracy, albo pobytu w szpitalu w wyniku nieszczęśliwego wypadku,  śmierć ubezpieczonego w wyniku nieszczęśliwego wypadku, kosztujące 0,055% miesięcznie od salda kredytu, przeliczane co miesiąc.

Posiadania konta osobistego i zasilania go miesięcznie kwotą minimum 2 tys. zł przez okres 3 lat (wynagrodzenie nie musi być przelewane przez pracodawcę.).  Konto jest bezpłatne.

ING Bank Śląski S.A. oferuje dwa rodzaje ubezpieczeń nieruchomości podstawowe w wysokość 0,0096% miesięcznie liczone od wartości nieruchomości i rozszerzone w wysokość 0,0228% miesięcznie liczone od wartości nieruchomości. Za skorzystanie z ubezpieczenia rozszerzonego bank obniża oprocentowanie stałe i marżę przy oprocentowaniu zmiennym o 0,05%. Bank dopuszcza ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych dostarczone przez klienta.  W takim przypadku nie ma obniżki 0,05% za ubezpieczenie rozszerzone oferowane przez bank.

ING nie stosuje ubezpieczenia pomostowego (do czasu prawomocnego wpisu hipoteki) oraz nie pobiera prowizji i opłat z tytułu wcześniejszej całkowitej lub częściowej spłaty kredytu.

W promocji łatwy start bank nie pobiera prowizji od udzielonego kredytu, oprocentowanie stałe przez 5 lat na poziomie 7,95%, marża po 5 latach lub przy wyborze  oprocentowania zmiennego wynosi 1,68%,

W promocji „lekka rata” bank pobiera prowizje w wysokości 1,25%, oprocentowanie stałe przez okres 5 lat 7,86%,   marża po 5 latach lub przy wyborze  oprocentowania zmiennego  1,58%           

W promocji „EKO Kredyt Hipoteczny” bank nie pobiera prowizji od udzielnego kredytu oprocentowanie stałe przez okres 5 lat 7,86%,   marża po 5 latach lub przy wyborze  oprocentowania zmienny  1,58%.

Wycena nieruchomości dokonywana jest przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego wskazanego przez Bank lub dostarczana przez klienta.  Koszty wyceny bankowej: mieszkanie 462,00, dom/siedliska 748,00 działka budowlana 462,00 Inna nieruchomość 1320,00 Opłata jest pobierana po  wydaniu decyzji wstępnej (zbadaniu zdolności kredytowej). 

Oprocentowanie zmienne oparta o stawkę WIBOR 6M.

Zdolność kredytowa w Santander Banku S.A., przy opisanych założeniach, w zależności od segmentu i wkładu własnego klienta wynosi 561.365,84.

Santander Bank udziela kredytów dla wkładów własnych  10% i więcej.

Oprocentowanie kredytu jest uzależnione od wysokości wkładu własnego, segmentu klienta i produktów dodatkowych.

 Bank rozróżnia dwa segmenty:  Standard i Select.  Do segmentu Standard zaliczają się klienci z dochodem poniżej 10 tysięcy dla jednego kredytobiorcy i poniżej 15  tysięcy w przypadku dwóch kredytobiorców.  Do segmentu Select zaliczają się klienci z dochodem minimum  10 tys.  w przypadku jednego kredytobiorcy lub 15 tys. w przypadku dwóch kredytobiorców.  Klienci Select mogą liczyć na obniżkę oprocentowania o 0,2% w porównaniu z klientami segmentu Standard.

Bank pobiera prowizję, z tytułu udzielanych kredytów hipotecznych, w wysokości 2%. Prowizja może być zamieniona na ubezpieczenie na życie.  Koszt ubezpieczenia na życie to 0,035% od salda kredytu, przeliczane miesięcznie przez okres 60 miesięcy.

Oprócz obniżki oprocentowania ze względu na segment Bank stosuje następujące zniżki:

• za konto z kartą płatniczą -obniżka oprocentowania o 0,2% (obowiązek posiadania przez okres 5 lat)
• za wykupienia ubezpieczenia za pośrednictwem banku Locum- obniżka oprocentowania o 0,1% (obowiązek posiadania przez 5 lat). Koszt ubezpieczenia to 0,09% rocznie od wartości nieruchomości
• Za kartę kredytową z minimalnym limitem 1000 -0,1% (obowiązek posiadania przez 5 lat).

Ponadto bank wymaga określonych wpływów wynagrodzenia w zależności od kwoty kredytu:

• Kwota kredytu poniżej 300 000 zł wymagany wpływ na rachunek 2 000 zł
• Kwota kredytu od 300 000 zł, a mniej niż 500 000 zł wymagany wpływ na rachunek 3 000 zł
• Kwota kredytu od 500 000 zł włącznie wymagany wpływ na rachunek 4 000 zł
• Klient Select wymagany wpływ na rachunek 7 500 zł

Brak prowizji przy spłacie kredytu oprocentowanego wg stałej stopy procentowej przy zmiennej stopie prowizja wynosi 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego przez okres pierwszych 3 lat.

Bank stosuje ubezpieczenie pomostowe w wysokości 0,5%, które jest w całości zwracane w terminie do 30 dni od otrzymania informacji  o od dnia otrzymania zawiadomienia o dokonaniu wpisu do hipoteki

Santander wymaga zewnętrznego operatu nieruchomość – dostarczonego przez klienta.

Oprocentowanie zmienne oparta o stawkę WIBOR 3M.

Zdolność kredytowa w Millenium, przy opisanych założeniach, wynosi 561.000

Bank udziela kredytów dla wkładów własnych  10% i więcej.

Oprocentowanie kredytu jest uzależnione od wysokości wkładu własnego i produktów dodatkowych.

Bank stosuje cztery przedziału 40% wkładu i więcej, 39,99%-20% wkładu i 80,01%-90% wkładu.

Millenium nie pobiera prowizji z tytułu udzielonego kredytu oraz  częściowej i całkowitej spłatę kredytu.

Bank nie stosuje ubezpieczenia pomostowego.

Bank wymaga założenia rachunku ROR i określonych wpływów zależnych od kwoty udzielanego kredytu.

Bank stosuje następujące obniżki oprocentowania:

• Ubezpieczenie na życie w całym okresie – obniżka marża o 0,5 punktu procentowego. Koszt ubezpieczenia wynosi 0,03% od salda zadłużenia przeliczane co 12 miesięcy.
• Konto i karta debetowa- obniżka marży o 0,3 punktu procentowego, lub
• Konto, wpływ wynagrodzenie i karta debetowa- obniżka marży o 0,5 pkt procentowego

Bank oferuje ubezpieczenie nieruchomości  w cenie –  0,0075% miesięcznie

Millenium Bank dopuszcza zewnętrzne operaty nieruchomości, ma również podpisaną umowę z firmą zewnętrzną i w przypadku lokalu mieszkalnego koszt wyceny to 420 zł a domu jednorodzinnego 680 zł.

Oprocentowanie zmienne oparta o stawkę WIBOR 6M