Kredyt hipoteczny – od czego zacząć?

Niektórzy postępują pochopnie znajdując atrakcyjną ofertę. Postępują na odwrót, w pierwszej kolejności szukając mieszkania, podpisując przedwstępne umowy, a także wpłacając zadatki na poczet nieruchomości, a dopiero na końcu rozglądają się za kredytem. Jest to ryzykowne, gdyż zdarza się, że bank odmawia udzielenia kredytu, który powinien być pierwszą rzeczą wykonaną w procesie zakupu mieszkania. Na spotkanie z doradcą kredytowym warto zabrać ze sobą raporty BIK, które pomogą w ustaleniu miesięcznych obciążeń i zbadaniu historii kredytowej. Dzięki temu będzie można również ustalić, które zobowiązania mogą zostać zamknięte – na przykład karty kredytowe, z których klient nie korzysta. Należy jednak pamiętać, że przy badaniu zdolności kredytowej do obciążeń bank przyjmie 5% salda z karty kredytowej, niezależnie od tego, czy będzie ona w użyciu.

Przykładowo, przy limicie karty kredytowej wynoszącym 10 tys. zł bank, podczas liczenia zdolności kredytowej, jako miesięczne obciążenie przyjmie kwotę wynoszącą 500 zł. To może zmniejszyć zdolność kredytową nawet o 50 tys. Zł. Z kolei w przypadku limitu, do miesięcznego obniżenia banki przyjmują 3% przyznanej kwoty. To również różni się w zależności od rodzaju kredytu – w przypadku kredytów gotówkowych bank przyjmie całą ratę wynikającą z harmonogramu raportowaną do BIK, natomiast w przypadku kredytów indeksowanych banki przyjmują ratę wynikającą z harmonogramu, przeliczoną na złotówki i powiększoną o 15-20% ze względu na możliwe zmiany kursu.

W przypadku obliczania dochodu do zdolności kredytowej, wiele zależy od jego źródeł. Najprostsze do obliczenia, a także najchętniej akceptowane przez banki są dochody z umów o pracę. W tym przypadku banki posługują się uśrednionym dochodem z 3 do 12 miesięcy i określają je na podstawie zaświadczenia o zatraceniu popartego potwierdzeniami wpływów za wymagany okres, lub pełnymi wyciągami bankowymi. To oznacza, że na spotkanie z doradcą kredytowym najlepiej przygotować wpływy wynagrodzeń z ostatnich 12 miesięcy, dzięki czemu możliwym będzie obliczenie średniego dochodu do zdolności kredytowej. W przypadku umowy o pracę za granicą, banki zazwyczaj wymagają dłuższego okresu zatrudnienia od 3 do 12 miesięcy. Oprócz wyciągów, należy także dostarczyć uchwałę powołania na określoną funkcję, razem z uchwałą ustalającą zasady i wysokość wynagrodzenia, a także umowę spółki KRS. Na spotkaniu z doradcą kredytowym warto mieć wówczas potwierdzenie wpływów oraz uchwałę o powołaniu i ustaleniu wynagrodzenia. Umowy zlecenia/o dzieło także są akceptowane przez banki, jednak wymagają udokumentowania wynoszącego minimum 12 miesięcy. W wielu przypadkach banki wymagają kopii umów zleceń/o dzieło z ostatniego roku podatkowego ze złożonym zeznaniem rocznym, a także umów zleceń/o dzieło z bieżącego roku. Potwierdzeniem dochodów są przelewy, a w niektórych bankach są specjalne druki do wypełnienia dla zlecających pracę. W trakcie pandemii koronawirusa wiele banków wykluczyło to źródło dochodu, a inne podchodzą do niego bardzo restrykcyjnie. Podczas spotkania z doradcą kredytowym warto mieć ze sobą PIT za ostatni rok oraz potwierdzenia wpływów z umów z roku bieżącego. W przypadku dochodów z najmu, w trakcie spotkania z doradcą kredytowym warto mieć PIT za ostatni rok podatkowy, bieżące umowy najmu oraz wpływy z wynagrodzenia od wynajmujących za okres 12 miesięcy. Będąc osobą na emeryturze i idąc na spotkanie z doradcą kredytowym należy zabrać ze sobą ostatnią decyzję waloryzacji emerytury, natomiast w przypadku renty, potrzebna będzie ostatnia decyzja o przyznaniu renty. Ten dochód bywa problematyczny, gdyż renty w większości przyznawane są na czas określony. W związku z tym banki dopasowują okres kredytowania do okresu, na jaki świadczenie zostało przyznane. Mając natomiast dochody z działalności rolniczej należy zabrać ze sobą zaświadczenie z gminy o dochodzie.

W zależności od rodzaju prowadzonej działalności gospodarczej, na spotkaniu z doradcą kredytowym mogą być potrzebne różnego rodzaju dokumenty. Przy działalności gospodarczej typu KPiR należy mieć ze sobą PIT za ostatni rozliczony rok podatkowy (chociaż niektóre banki wymagają PIT-ów za dwa ostatnie lata), podsumowanie KPiR za ostatni rozliczony rok podatkowy oraz bieżący okres (przychody i koszty rozbite na miesiące), tabele amortyzacji i środków trwałych za ostatni rozliczony rok podatkowy i okres bieżący, a także wyciągi z kont firmowych z ostatnich sześciu miesięcy. Przy ryczałcie ważne jest posiadanie PIT-28 ze wszystkimi załącznikami za ostatni zamknięty rok obrachunkowy, za ostatni rozliczony rok podatkowy wraz z ewidencją przychodu za ostatni rozliczony rok podatkowy i rozliczone miesiące bieżącego roku. W działalności gospodarczej z kartą podatkową istotny jest PIT za ostatni rozliczony rok podatkowy oraz decyzja Naczelnika Urzędu Skarbowego ustalająca wysokość podatku dochodowego w formie karty podatkowej na rok bieżący. Natomiast w przypadku pełnej księgowości potrzebny będzie PIT za ostatni rozliczony rok podatkowy z bilansem, oraz rachunek zysków i strat za ostatni rok podatkowy. Bardzo ważnymi dokumentami są także tabela amortyzacji i środków trwałych oraz bilans i rachunek zysków i strat za rozliczone miesiące roku bieżącego, a także tabele amortyzacji i środków trwałych za bieżący okres.

Wkład własny jest rzeczą, nad którą klient powinien się dobrze zastanowić. Obecnie minimalny wkład własny wynosi 10% wartości zakupu, jednak jest akceptowany jedynie w trzech bankach. W pozostałych instytucjach wkład własny to 20% wartości, jednak w okresie pierwszego lockdownu spowodowanego pandemią, niektóre z nich przejściowo podniosły wkład własny do 30%. Ponadto poza wkładem własnym występują także koszty transakcyjne – prowizja pośrednika (zazwyczaj w przedziale 1-3%), koszty taksy notarialnej (ok. 1%) i koszty podatku od czynności cywilno-prawnych w przypadku zakupu na rynku wtórnym (ok. 2%). Dzięki informacjom na temat zobowiązań klienta oraz informacji o źródłach i wysokości jego dochodów specjalista kredytowy będzie w stanie określić zdolność kredytową oraz dobrać oferty banków dostosowane do konkretnej sytuacji kredytobiorcy.