2022.09.16

Zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym

Najprościej mówiąc, zdolność kredytowa to po prostu możliwość klienta do spłaty obecnych oraz przyszłych zobowiązań. Na jednej stronie wagi bank kładzie nasze przychody, a z drugiej koszty i bada, czy jest możliwość położenia na wadze następnego zobowiązania – tak, by według wytycznych Komisji Nadzoru Finansowego została zachowana równowaga w finansach kredytobiorcy. Ta waga to wskaźniki DTI, czyli debt-to-income.

Zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym

Zdolność kredytowa hipoteczna

  • Wskaźnik DTI – czym jest i jak go obliczyć

    Wskaźniki DTI to stosunek długu do dochodów i przy ich pomocy bank jest w stanie określić jaką część swego dochodu klient przeznacza na spłatę zadłużenia. Aby obliczyć wskaźnik, należy podzielić sumę miesięcznych zobowiązań kredytowych przez dochód, a następnie pomnożyć wynik przez 100, aby obliczyć procentowy udział. Jako przykład weźmy Tomka – jest on singlem, który posiada umowę o pracę i otrzymuje stałe wynagrodzenie w wysokości 5000 zł. Tomek ma również kredyt hipoteczny wynoszący 1500 zł, a także kredyt samochodowy w wysokości 500 zł. Z tych informacji można obliczyć wskaźnik DTI Tomka:

    W swojej ostatniej rekomendacji dla banków Komisja Nadzoru Finansowego nie określiła maksymalnego poziomu wskaźnika DTI. Oznacza to że banki mają tu dowolność, jednak wydaje się, że postanowiły one pozostawić go na poziomie z historycznych obostrzeń, gdzie wskaźnik DTI wynosił 50% lub 65% w przypadku kredytobiorców o dochodach przekraczających średnią krajową. Ponieważ obecnie średnie wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wynosi 5458,88 zł brutto czyli ok. 3821,21 netto, Tomek może jeszcze zadłużyć się do 65% DTI.

  • Co uwzględnia wskaźnik DTI i czym jest MR?

    Wśród kosztów uwzględnianych przez wskaźnik DTI znajdują się jedynie te, które dotyczą obsługi zobowiązań finansowych. Zupełnie pomijają one tak zwane „koszty utrzymania”, czyli koszty utrzymania lub zobowiązania niefinansowe takie jak na przykład alimenty. W tym celu banki stosują dodatkowy wskaźnik, potocznie nazywany Maksymalną Ratą, czyli MR. Oprócz kosztów obsługi zobowiązań finansowych, wskaźnik MR obejmuje także miesięczne koszty utrzymania i jest wyrażany kwotowo. Banki nie pokazują go w swoich kalkulatorach, jednak na jego podstawie określają maksymalną kwotę, jaką może uzyskać klient. Na podstawie przykładu Tomka i jego wskaźnika DTI, może się on zadłużyć do wysokości raty wynoszącej 5000×65%=3250zł, a co za tym idzie, rata nowego kredytu nie może przekroczyć 3250-2000=1250zł, przy czym 2000 zł to wysokość dotychczasowych rat Tomka.

    Wysokość maksymalnej raty, która wynika ze wskaźnika DTI bank koryguje o koszty utrzymania. W taki sposób oblicza wysokość MR oraz maksymalną kwotę kredytu.

  • Analiza finansowa w badaniu zdolności kredytowej

    Pierwszym punktem badania zdolności kredytowej zawsze jest analiza finansowa, w której bank bada źródło oraz wysokość uzyskiwanych dochodów. Tu także pojawiają się pierwsze rozbieżności jeśli chodzi o podejście banków. Poniżej przedstawiam, jak banki podchodzą do badania przy różnych źródłach dochodów:

    • przy najprostszym, najbardziej pożądanym źródle – umowa o pracę: do badania zdolności kredytowej większość banków przyjmuje średni dochód z ostatnich 3 miesięcy zarówno z części stałej wynagrodzenia, jak i z części zmiennej (premie). Niektóre z banków jednak przyjmują średnią z 3 miesięcy stałej części wynagrodzenia oraz średnią z 12 miesięcy części zmiennej (premie, nagrody, etc.). Jeszcze inne banki mogą przyjąć średnią dochodów z ostatnich 12 miesięcy zarówno z części stałej jak i zmiennej wynagrodzenia. Co ciekawe, w ostatniej z powyższych grup przy zatrudnieniu od pełnych 3 miesięcy bank przyjmie średnią z tego okresu.

    • przy dochodzie z działalności gospodarczej rozliczanej jako Książki Przychodów i Rozchodów i pełnej księgowości: banki zazwyczaj przyjmują średnią z ostatniego zamkniętego roku sprawozdawczego i okresu bieżącego, liczoną w następujący sposób – do dochodu za rozliczone miesiące roku obecnego dodaje się średnią miesięczną dochodów z poprzedniego roku pomnożoną przez ilość miesięcy brakujących w obecnym roku do pełnego roku, a następnie całość dzieli się przez 12. Przykładowo w obecnym roku klient rozliczył już 9 miesięcy, więc bank weźmie łączny dochód za powyższe miesiące. Następnie bank doda do tego średni miesięczny dochód z ubiegłego roku, uprzednio mnożąc go przez 3, czyli ilość brakujących miesięcy w obecnym roku. Gdy suma zostanie podzielona przez 12, bank uzyska średniomiesięczny dochód do zdolności kredytowej. Przy liczeniu zdolności niektóre banki biorą pod uwagę dochód z ostatniego rozliczonego roku podatkowego, jednak sprawdzają, czy w roku obecnym nie nastąpiły zmiany. W jeszcze innym podejściu bank wyciąga prostą średnią arytmetyczną – dochód z zeszłego roku dodają do dochodu z obecnego roku i dzielą go przez liczbę miesięcy. Wiele banków daje możliwość podniesienia dochodów przez „wyjęcie” z kosztów amortyzacji środków trwałych (nie dotyczy amortyzacji jednorazowej), lecz również tutaj istnieją ograniczenia – maksymalne odpisy amortyzacyjne nie mogą być wyższe niż 10-15% przychodów danej firmy w okresie którego dotyczą.

    • przy dochodzie rozliczanym kartą podatkową: do wyliczenia dochodu banki stosują mnożnik z ostatniej decyzji naczelnika Urzędu Skarbowego, która ustala wysokość podatku pomnożoną przez liczbę (według uznania banku) 8-15 razy, co daje dochód do policzenia zdolności kredytowej. Przykładowo wysokość podatku to 147×10=1470, co daje dochód klienta przyjęty do zdolności.

    • przy opodatkowaniu podatkiem zryczałtowanym: jako dochód banki przyjmują określony procent przychodów. Według obowiązującej tu zasady, im wyższa jest stawka ryczałtu, tym wyższy jest mnożnik do wyliczenia dochodu. Banki stosują różne mnożniki, a także w inny sposób obliczają okres przychodu przyjmowanego do wyliczenia zdolności. Przykładowo dla stawki ryczałtu wynoszącej 20%, do obliczenia zdolności bank przyjmie do 50% średniomiesięcznych dochodów z PIT-28 za rok poprzedzający analizę. W innym podejściu bank może wyciągnąć średnią przychodu analogicznie jak przy liczeniu zdolności kredytowej na zasadach ogólnych (książka przychodów i rozchodów i pełna księgowość.). Może zdarzyć się że przychody klienta będą opodatkowane różnymi stawkami – wówczas punktem odniesienia do weryfikacji dochodu będzie stawka podatkowa zastosowana obecnie dla wiodącego źródła.

  • Miesięczne koszty utrzymania

    Każdy z banków wymaga od klientów zadeklarowania miesięcznych kosztów utrzymania, lecz w swoich kalkulatorach kredytowych koszty te mają zaszyte na minimalnym poziomie. Jeśli klient zadeklaruje wyższy koszt niż ten „zaszyty” przez bank, pod uwagę zostaną wzięte koszty bankowe. W przypadku kosztów utrzymania niższych niż bankowe założenia, na etapie liczenia zdolności kredytowej zostaną one wzięte pod uwagę i przyjęte przez bank. Są tylko dwa banki, pokazujące koszty utrzymania na etapie liczenia zdolności kredytowej – Alior Bank S.A. oraz Millenium Bank S.A.. W Alior Banku wysokość kosztów jest zależna od miejsca zamieszkania i województwa, natomiast w Millenium dodatkowo brana pod uwagę jest powierzchnia i rodzaj nieruchomości zamieszkiwanej przez klienta. Historycznie koszty były zakładane na poziomie 1000 zł na pierwszą osobę w gospodarstwie domowym i 200 zł na każdą kolejną.

  • Obecne zadłużenie

    Metodologia przyjmowania kosztów osobistych zobowiązań finansowych przez banki jest dość ujednolicona. Raty kredytów hipotecznych oraz gotówkowych, a także poręczeń za kredyty przyjmowane są w rzeczywistej wysokości, która wynika z harmonogramów (ich potwierdzeniem jest wysokość wykazywana w BIK). Wyjątkiem są tutaj kredyty udzielane w walutach obcych (denominowane/indeksowane/walutowe). W tym przypadku bank weźmie pod uwagę ryzyko kursowe, a po przeliczeniu raty na złotówki powiększy ją o odpowiedni współczynnik. Rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego (https://www.knf.gov.pl/)zobowiązuje banki do powiększania raty o minimalny współczynnik 1,2 (wzrost o 20%). Wartość zobowiązań jest przeliczona według tabeli kursów NBP (nr tabeli: 017/A/NBP/2021 z dn.). W przypadku limitów w koncie (debet w ROR) do miesięcznego obciążenia banki przyjmują 3% przyznanej kwoty. Posiadając limit wynoszący 10.000 zł nasze miesięczne obciążenie wyniesie 300 zł. Natomiast obciążenia z tytułu posiadanych kart kredytowych są przyjmowane na poziomie 5% – od przyznanego limitu karty kredytowej na poziomie 10.000 zł bank przyjmie obciążenie o wysokości 500 zł.

  • Chcesz dowiedzieć się więcej

    Odwiedź stronę o mnie > https://kredytownia.com.pl/o-mnie/ 

Marcin Staszewski