Jak poprawić zdolność kredytową i uzyskać kredyt hipoteczny mimo słabego scoringu w BIK i po pół roku zmniejszyć ratę swojego kredytu hipotecznego.
Wielu klientów trafia do mnie z przekonaniem, że „nie mają zdolności kredytowej” lub zostali ju z odrzuceni w bankach w których mają konta bankowe.
Najczęstszymi powodami są:
– Negatywny scoring bankowy – najczęściej wynikający z historii w BIK,
– Duża liczba zobowiązań kredytowych
– Brak zdolności kredytowej.
Ten case study pokazuje, że nawet trudna sytuacja kredytowa nie przekreśla szans na zakup nieruchomości – jeśli proces jest dobrze zaplanowany i prowadzony krok po kroku.
Zdolność kredytowa to nic innego jak Twoja możliwość terminowej spłaty zobowiązań kredytowych. . Szczegółowo pisałem o tym tutaj.
Bank analizuje kilka kluczowych obszarów:
Dochód i jego stabilność
– forma zatrudnienia (umowa o pracę, działalność, zlecenie)
– długość zatrudnienia lub prowadzenia firmy
– regularność wpływów
– miesięczne raty kredytów i pożyczek
– limity na kartach kredytowych i kontach
– koszty utrzymania gospodarstwa domowego
1. Historia kredytowa (BIK)
– terminowość spłat
– liczba aktywnych zobowiązań
– wcześniejsze opóźnienia
2. Scoring kredytowy
Scoring bankowy to system oceny wiarygodności kredytowej klienta, oparty na analizie jego danych finansowych i historii kredytowej. Bank przyznaje punkty za różne czynniki, takie jak dochody, stabilność zatrudnienia, terminowość spłat czy aktualne zobowiązania. Na podstawie uzyskanego wyniku (scoringu) instytucja finansowa ocenia ryzyko i decyduje, czy przyznać kredyt oraz na jakich warunkach. Bardziej szczegółowo pisałem o tym tutaj.
Klienci trafili do mnie z polecenia w lutym 2025 roku.
Ich celem był zakup własnego domu. Cena maksymalna zakupu 1,3 mln wkład własny maksymalnie 10%.
Przeprowadziłem z klientami wywiad odnośnie źródeł, wysokości dochodów oraz okresu zatrudnienia.
Poprosiłem o pobranie raportów BIK, które wy możecie pobrać tutaj zakładając konto.
Wynika analizy:
1. Dwa źródła dochodu:
– umowa o pracę na czas nieokreślony od ponad 2 lat – wpływ wynagrodzenia na konto.
– działalność gospodarcza B2b od ponad 2 lat, rozliczana ryczałtem – faktury płatne tylko przelewem.
2. Analiza BIK
– liczne zobowiązania kredytowe na niewielkie kwoty
– duża liczba aktywnych kredytów – 14 zobowiązań
– suma miesięcznych rat: 4 600 zł
– 14 zapytań kredytowych w ostatnich 12 miesiącach
– ocena punktowa BIK poniżej 60%.
Zamiast składać wniosek „na siłę”, rozpoczęliśmy od strategii naprawczej:
– przeprowadziliśmy konsolidację części zobowiązań
– wskazaliśmy kredyty, które warto zamknąć samodzielnie, ponieważ klienci mieli takie możliwości,
– pomogliśmy w oczyszczeniu historii BIK
– rata miesięczna spadła z: 4 628 zł → 1 500 zł
– poprawa oceny punktowej w BIK
wzrost zdolności kredytowej
Klienci przeszli z poziomu „brak możliwości kredytowania” do realnej możliwości zakupu domu.
W sierpniu 2025 klienci znaleźni nieruchomość spełniająca ich wymagania. Cena zakupu 1,3 mln – dom rynek pierwotny, deweloper działający poza ustawą deweloperską, zapłata miała nastąpić po akcie przeniesienia prawa własności.
Sprawdziłem i pozyskałem od dewelopera dokumenty które pozwoliły mi zweryfikować nieruchomość- księgę wieczystą (własność, brak wpisów w dziale III i IV, poprawność wpisu w dziale II właściciel), prawomocne pozwolenie na budowę (sprawdzenie czy dom został wybudowany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa), wypis i wyrys z ewidencji gruntów (potwierdzenie posadowienia budynku na działce, potwierdzenie prawa dysponowania działką przez dewelopera, potwierdzenie powierzchni działki), prawomocne decyzje podziałowe oraz draft umowy przenoszącej prawo własności (żeby wiedzieć co dokładnie klienci kupują i za ile) draft umowy przedwstępnej (jeszcze przed podpisaniem).
Ponieważ analiza wypadła pozytywnie mogliśmy przystąpić do składania wniosków kredytowych.
To bardzo ważny moment na który wspólnie z klientami pracowaliśmy od 6 miesięcy
– mieliśmy policzona zdolność kredytową,
– mieliśmy wybrany bank (akurat w tym przypadku w grę wchodził tylko jeden bank)
– klienci były przygotowani od strony przyszłego scoringu bankowego
Efektem tych działań było pozyskanie decyzji kredytowej draftu umowy i finalnie podpisanie umowy kredytowej w banku. Tak jak zawsze towarzyszyłem klientom na podczas jej podpisywania jak również potem na akcie notarialnym z deweloperem.
– Cena nieruchomości: 1 350 000 zł
– Kwota kredytu: 1 215 000 zł
– Wkład własny: 10%
– Okres kredytowania: 360 miesięcy
– Oprocentowanie: 7,16%
– Rata: 8 232,05 zł
Październik 2025 – uruchomienie kredytu
Klienci, którzy kilka miesięcy wcześniej nie mieli zdolności kredytowej, stali się właścicielami domu.
Od razu ustaliliśmy, że warunki kredytowe nie są idealne, między innymi ze względu na 10% wkład własny, więc będę monitorował rynek zarówno kredytowy jak i nieruchomości i jeżeli warunki pozwolą będziemy kredyt przenosić.
Monitorowałem rynek kredytów hipotecznych, rynek nieruchomości oraz sytuację finansową klientów – i już w marcu 2026 pojawiła się okazja do refinansowania kredytu hipotecznego.
W ciągu kilku miesięcy:
– wartość nieruchomości wzrosła do 1 630 000 zł – zrobiliśmy wycenę nieruchomość – koszt klientów 700,00
– saldo kredytu na koniec marca 2026 wynosiło 1 208 000 zł
– teraz według metodologii banków wkład własny klientów wzrósł do 26%
To otworzyło drzwi do znacznie lepszych warunków.
Kluczowy moment – wyższy wkład własny = lepsze warunki w banku.
Warunki nowego kredytu:
– kwota kredytu 1.208.000
– oprocentowanie 5,75% (obniżenie oprocentowania o 1,41% p.p.)
Opcje klienta:
– pozostawienie aktualnego okresu kredytowania – co pozwoli obniżyć ratę o 1.160,23 zł miesięcznie,
– skrócenie okresu kredytowania o 100 miesięcy (ponad 8 lat) przy zachowaniu wysokości obecnej raty co pozwoli zaoszczędzić ok 805.000 przyszłych odsetek.
Klienci wybrali opcję pierwszą obniżka raty i powiem wam szczerze że oni to naprawdę przemyśleli, przeliczyli i udowodnili ze to nasze rozmowy wyliczenia nie poszły na marne oni maja już plan, narzędzia i wiedze więc będą go realizować.
Ta historia pokazuje 3 kluczowe rzeczy:
1. Zdolność kredytową czy scoring bankowy można poprawić
Nawet przy złym BIK i wielu zobowiązaniach.
2. Kluczowa jest strategia, nie przypadek
Nie zaczynamy od wniosku — zaczynamy od planu.
3. Kredyt to proces, nie jednorazowa decyzja
Nie musisz być przywiązany do jednego banku na cały okres kredytowania, wystarczy trochę wysiłku i możesz zyskać bardzo wiele.
Nie bój się zmian zmiany zazwyczaj oznaczają coś lepszego..
Kluczowe jest to, że poprawa jest możliwa — i często szybsza, niż klienci zakładają.
