Кредит и расходы, связанные с ним, — важна не только процентная ставка

Наиболее известная стоимость, связанная с кредитом, — это процентная ставка, которая предлагается заемщику в двух вариантах. Переменная процентная ставка основывается на фиксированной прибыли банка и соответствующей ставке WIBOR. При установлении маржи (ставки) банк учитывает факторы, не зависящие от клиента, например, ситуацию на рынке, экономический климат, ставку WIBOR и собственную склонность к риску, количество вкладов и предложения конкурентов. С другой стороны, при определении маржи банк учитывает собственный вклад клиента на основе соотношения Loan To Value, цель кредита, использование услуг привязки, сотрудничество с данным банком, размер вознаграждения и сумму кредита. На основе коэффициента LTV банк выясняет, насколько высоки обязательства клиента по отношению к стоимости недвижимости — чем они выше, тем ниже коэффициент, что снижает риск. Стоимость зависит от цели кредита: самый дешевый — на жилье, более дорогой — на консолидацию наличных/кредитных карт/лимитов, а самый дорогой — на ипотеку без указания цели. Пакетные услуги включают в себя счет, кредитную карту и страхование жизни или имущества, при этом, опираясь на партнерские отношения с банком, некоторые из них могут снизить маржу для существующих клиентов. 

В зависимости от суммы вознаграждения и того, сколько перечисляется в ROR, банки применяют разные маржи, а в некоторых учреждениях вы можете столкнуться с принципом «чем выше сумма кредита, тем ниже маржа». Важным в переменных процентных ставках является WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate), то есть стоимость денег, приобретаемых банком на определенный период времени. Существует шесть типов WIBOR с различными временными периодами: WIBOR ON (однодневная), WIBOR TN (однодневная со следующего рабочего дня), WIBOR 1M (одномесячная), WIBOR 3M (трехмесячная), WIBOR 6M (шестимесячная) и WIBOR 12M (годовая). В случае с ипотечными кредитами наиболее часто используются ставки WIBOR 3M и WIBOR 6M. Все ставки WIBOR, независимо от периодов, меняются ежедневно, поскольку банки предоставляют друг другу кредиты на разные сроки. Эти ставки устанавливаются каждый день на основе данных, которые банки сообщают в 11.00 по рабочим дням. Банки обязаны заключать сделки друг с другом по ставкам не ниже установленных. В связи с ежедневным изменением ставок в кредитных договорах банки вводят положения, определяющие, в какие дни они будут изменять свои ставки WIBOR по договору, а также период, с которого будет определяться ставка WIBOR при мобилизации. По кредитным договорам, основанным на ставке WIBOR 3M, изменение будет происходить каждые три месяца, а по WIBOR 6M — каждые шесть месяцев.

Фиксированные процентные ставки — это еще один вид процентных ставок, необходимость введения которых в предложения банков обусловлена рекомендацией Комиссии по финансовому надзору. Этот банковский регулятор выразил надежду, что часть ипотечных кредитов, выдаваемых банками, должна основываться на фиксированной или периодически фиксированной процентной ставке. На внедрение этого решения банкам отводится время до середины 2021 года; в начальный период только четыре-пять банков предлагали кредиты с временно фиксированной ставкой, а один — с фиксированной ставкой на весь срок кредитования. При таком типе процентной ставки банк устанавливает ставку на 5 лет, после чего предоставляет клиенту возможность выбрать фиксированную ставку еще на 5 лет (предложение строится заново) или перейти на переменную ставку, в соответствии с текущим предложением банка. Некоторые банки предоставляют неполную информацию о том, как рассчитывается процентная ставка. Например, для расчета процентной ставки банк берет фиксированную базовую ставку, которую он рассчитывает по собственной методике и с учетом маржи. Фиксированная базовая ставка меняется каждый день, но фиксированная ставка на день ПЧ прописывается в договоре, если подписание договора состоялось в течение 14 дней с момента формирования ПЧ. Другие банки указывают в предложении фиксированную ставку на ближайшие 5 лет.

Еще одной из основных затрат по кредиту является комиссия, которая варьируется от банка к банку. Они применяют разную политику, так что эта стоимость может варьироваться от 0% в рамках акции до целых 5%. В большинстве случаев комиссия не может быть зачтена, в то время как в некоторых банках она может быть конвертирована в страховку, или клиент может решить, хочет ли он получить комиссию за выдачу кредита и отсутствие комиссии за досрочное погашение в течение первых трех лет. На рынке также существуют акционные предложения, когда клиент может выбрать между комиссией и меньшей маржой, или отсутствием комиссии и большей маржой.

Страхование — еще одна из неотъемлемых статей расходов, связанных с кредитом, и оно бывает разным. Бридинговое страхование возникает с момента выдачи кредита до момента внесения банком действительной записи в ипотечную книгу финансируемого объекта недвижимости в разделе IV Ипотека в первую очередь. Этот вид страхования означает, что банк, выдавая кредит, не имеет твердого обеспечения в виде записи об ипотеке. По разным причинам закладная может быть не оформлена или оформлена не в первую очередь. Она также может быть отклонена судом, например, из-за формальных ошибок. Это своего рода гарантия для банка. Стоимость и порядок начисления страховки индивидуальны, поэтому к ее стоимости обычно добавляется дополнительный процент от суммы кредита. Ставки варьируются от 0,05 % годовых до 2,5 % годовых и взимаются один раз в месяц вместе с платежом по кредиту. В самом дешевом из банков ежемесячные расходы на сумму 100 000 злотых при ставке 0,05 % составят 4,17 злотых в месяц, а при ставке 2,5 % — 208,33 злотых в месяц.  17 сентября 2022 года вступила в силу поправка к Закону об ипотечном кредитовании, которая обязывает банки возмещать клиентам премии, полученные по промежуточному страхованию, после вынесения судом окончательного решения. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20220001719/O/D20221719.pdf Некоторые банки отреагировали на это изменение, отменив эту комиссию при подаче новых заявок.  Страхование с низким взносом появляется в банках, которые продолжают кредитовать 90 % от стоимости сделки. Страховка оплачивается за счет более высокой процентной ставки, как правило, до тех пор, пока собственный взнос заемщика не достигнет 20 %. Однако есть и такие банки, которые сохраняют эту страховку, что означает более высокую процентную ставку до конца кредита. Как правило, стоимость составляет от 0,2 до 0,75 % от повышенной процентной ставки. Страхование имущества от пожара и других событий — это группа страховок на весь срок действия кредита. Их предлагают все банки, а некоторые из них, пользуясь предложением кросс-продаж, снижают процентную ставку по кредиту, а также допускают страхование, включенное в рыночную. Вопрос страховой суммы также различается. В случае с банком-посредником стоимость может быть определена и выплачиваться ежемесячно или ежегодно. В случае страхования на внешнем рынке они применяются на срок один или несколько лет и с ежегодной оплатой страховой премии. При определении страхового тарифа (ежемесячного или ежегодного) большинство банков используют заранее установленные коэффициенты — например, 0,0096 % от рыночной стоимости имущества в месяц, независимо от вида имущества и средств обеспечения. Некоторые банки устанавливают ставку в зависимости от типа недвижимости, даты заселения, этажа и т. д., что позволяет получить разные страховые ставки для двух объектов недвижимости одинаковой стоимости. Страхование жизни, страхование на случай безработицы и т. д. — это еще одна группа добровольного или обязательного страхования, зависящая от политики соответствующего банка. В случае добровольного, как правило, принятие предложения по страхованию может повлечь за собой снижение процентной ставки по кредиту, и только детальные расчеты могут показать, выгодно ли такое предложение для заемщика. Если доходы созаемщиков сильно разнятся, страхование обычно является обязательным. Стоимость страхования рассчитывается как процент от суммы кредита и взимается ежемесячно. Если политика банка допускает рыночное страхование, премия рассчитывается от суммы кредита на дату заключения договора и выплачивается ежегодно.

Расходы, связанные с кредитом, включают комиссию агентства недвижимости, которая варьируется от 1 % до 3 %. Иногда она оплачивается обеими сторонами сделки и закладывается в цену недвижимости. Существуют также нотариальные расходы, которые зависят от того, на первичном или вторичном рынке покупается недвижимость, а также налог на гражданско-правовые сделки (PCC). При покупке у застройщика налог составляет около 1 % от цены сделки, а на вторичном рынке — от 1 до 2 % от цены сделки. Еще одна статья расходов — налог на регистрацию ипотеки PCC3 в размере 19 злотых. Срок подачи и уплаты составляет 14 дней с момента подписания заявления. Важным моментом является также оценка недвижимости внешним экспертом — в случае квартиры стоимость составляет 500 злотых, а в случае дома или земельного участка — от 700 до 1 000 злотых. Стоимость нестандартной недвижимости требует индивидуальной оценки.