Что такое соглашение с застройщиком

Между договором о развитии и договором о передаче права собственности (договором о продаже недвижимости) проходит период времени, необходимый застройщику для завершения проекта. Его продолжительность зависит от того, на какой стадии находится подписание договора о развитии. Если реализация проекта только началась, то срок между договором о развитии и окончательным договором купли-продажи может составлять даже 3 года. По договору о развитии застройщик обязуется построить описанную в нем недвижимость, а покупатель — внести платежи в счет стоимости недвижимости (платежи до перехода права собственности). Содержание Акта о развитии.ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Учитывая вышеизложенные детали, это самый важный договор, подписываемый потенциальным покупателем в ходе всего процесса приобретения недвижимости у застройщика. Для того чтобы максимально защитить покупателей, 16 сентября 2011 года был принят Закон о защите прав покупателя жилого или одноквартирного дома, а 20 мая 2021 года — Закон о защите прав покупателя жилого или одноквартирного дома и гарантийном фонде застройщика, также называемые «актами застройщика». В свою очередь, в законе от 28 февраля 2003 года «Закон о банкротстве» появилась целая глава, посвященная процедуре банкротства застройщиков. Будущим покупателям различных видов недвижимости предоставляется особая защита, а процедура банкротства застройщика должна продолжаться до тех пор, пока покупатели не будут удовлетворены, путем передачи им права собственности на помещения, если это позволяют разумные соображения.  Закон о несостоятельности.Prawo upadłościowe

Несмотря на защиту, предусмотренную вышеуказанными законами, стоит предпринять определенные шаги перед подписанием договора с застройщиком.

В первую очередь необходимо убедиться, что у вас есть достаточные финансовые средства, а в случае использования кредита – соответствующая кредитоспособность. Значительная часть банков принимает решения о выдаче кредита на основании предварительных резервных договоров – они не обязывают клиента к покупке недвижимости, но блокируют возможность её продажи застройщиком на определённый срок.

Будущий покупатель также должен внимательно ознакомиться с документами застройщика и его проекта – в первую очередь с информационным проспектом и основными правоустанавливающими документами.

Между договором с застройщиком и договором передачи права собственности (договором купли-продажи недвижимости) проходит определённый промежуток времени, необходимый застройщику для завершения строительства. Длительность этого периода зависит от стадии, на которой был подписан договор с застройщиком. Если строительство только начинается, срок между договором с застройщиком и окончательной сделкой купли-продажи может составлять до 3 лет.

Благодаря договору с застройщиком, он обязуется построить указанную в договоре недвижимость, а покупатель должен вносить платежи в счёт её стоимости (оплаты производятся до момента передачи права собственности).

С учетом этих особенностей, это самый важный договор, который подписывает будущий покупатель в процессе приобретения недвижимости у застройщика. Для наилучшей защиты покупателей 16 сентября 2011 года был принят закон о защите прав покупателей жилых помещений и частных домов, а 20 мая 2021 года была принята новая редакция закона о защите прав покупателей жилья и о Фонде гарантий застройщиков. Эти нормативные акты также называются „законами о застройщиках”.

Кроме того, в Законе о банкротстве от 28 февраля 2003 года был введён целый раздел, касающийся процедур банкротства застройщиков. Будущие покупатели недвижимости были наделены особой защитой, а процедура банкротства застройщика должна осуществляться таким образом, чтобы, насколько это возможно, обеспечивать передачу недвижимости покупателям в собственность.

Существуют два случая, когда может оказаться, что застройщик не располагает документами, предусмотренными законом о застройщиках:

Договор с застройщиком заключается в форме нотариального акта. Как застройщик, так и покупатель несут равные затраты на нотариальные и судебные издержки. Нотариус отвечает за составление договора, а также за подготовку выписок из нотариального акта, предоставляемых при заключении сделки. Судебные расходы покрывают внесение записи в земельный реестр (раздел III книги недвижимости, регистрация требования покупателя).

Обязанности застройщика перед подписанием договора

Застройщик обязан предоставить будущему покупателю следующие документы:
 Текущая выписка из земельного реестра на объект недвижимости.
 Копия актуального выписка из Национального судебного реестра или свидетельство о регистрации в Центральном реестре предпринимательской деятельности.
 Копия разрешения на строительство.
 Финансовая отчетность застройщика за последние два года (если проект реализуется специальной компанией – отчетность головной компании).
 Проект строительства.

Информационный проспект

При старте продаж застройщик обязан подготовить информационный проспект с приложениями по данному проекту. Покупатель имеет право ознакомиться с этим документом, структура которого установлена законом.

В информационном проспекте содержится информация о:

 Застройщике – регистрационные данные, контакты, профессиональный опыт, завершённые проекты, информация о возможных судебных разбирательствах.

 Недвижимости и проекте – адрес, кадастровый номер, земельный реестр, наличие обременений, информация о планах застройки в радиусе 1 км (дороги, железнодорожные линии, коммунальные объекты, кладбища).

 Финансировании проекта – источники финансирования (кредиты, собственные средства), меры защиты покупателей (эскроу-счет, банковские гарантии).

 Основных условиях договора – цена за м², местоположение и характеристики здания, количество квартир, гаражных мест, доступные коммуникации, подъезд к общественной дороге.

 Индивидуальная часть проспекта – схема расположения квартиры, образец договора с застройщиком, порядок передачи права собственности.

Что содержит договор с застройщиком?

 Определение сторон, дата и место подписания.
 Цена покупки недвижимости.
 Информация об участке, на котором реализуется проект (право собственности,     ипотека, обременения).
 Расположение квартиры, ее площадь, стандарт отделки.
 Даты начала и завершения строительства, срок передачи права собственности.
 Способы финансирования (эскроу-счет, банковская гарантия).
 Гарантии, связанные с проектом (номер разрешения на строительство,   информация о наличии обжалований).
 Условия отказа от договора и возврата средств.
 Способ измерения площади квартиры.
 Подтверждение покупателя о получении и ознакомлении с информационным   проспектом.

Регистрация в земельном реестре

На основании договора с застройщиком в земельный реестр вносится требование покупателя о:
— строительстве объекта,
— выделении квартиры,
— передаче права собственности.

Это обеспечивает дополнительную защиту покупателя, особенно в случае финансовых проблем застройщика.

 Вывод: перед подписанием договора важно тщательно изучить все документы и условия сделки, чтобы избежать рисков и защитить свои интересы.

Ход заключения договора с застройщиком

За формально-правовым процессом заключения договора с застройщиком следит нотариус, который подготавливает и заверяет этот договор.

Его обязанности включают:
 Проверку соответствия договора законодательству,
 Проверку правового статуса недвижимости,
 Подачу необходимых заявлений в суд.

Нотариус обязан обеспечить защиту интересов обеих сторон сделки – как застройщика, так и покупателя.