2025.03.10

Насколько это возможно? Какой взнос? Ипотека в марте 2023 года.

В марте 2023 года в результате обвала продаж ипотечных кредитов Комиссия по финансовому надзору рекомендовала банкам изменить способ расчета кредитоспособности для кредитов с временной фиксированной и переменной процентной ставкой.   Это было сделано для того, чтобы улучшить расчет кредитоспособности.  Какая кредитоспособность? Какой взнос? Март 2023 года — проверка.

  • Какая мощность? Какой взнос? Март 2023 года.

    Статьи, какая мощность, какой взнос — это циклические статьи, выходящие ежемесячно или при значительных изменениях на рынке.

    О возможностях ипотеки я писал в этой статье.

    После сонного января и февраля в марте 2023 года показатели кредитоспособности улучшились.   

    В начале февраля 2023 года Служба финансового надзора (FSC) объявила о смягчении условий оценки кредитоспособности: «Самый низкий, минимальный уровень буфера (2,5 процентных пункта) должен применяться для кредитов с временно фиксированной процентной ставкой, а для кредитов с переменной процентной ставкой буфер должен быть адекватно выше».  

    Согласно рекомендации ФСБ, до сих пор банки были вынуждены рассчитывать кредитоспособность претендентов на ипотеку с учетом процентных ставок на 5 процентных пунктов выше. Это связано с тем, что Управление финансовой комиссии с апреля 2022 года вдвое увеличило необходимый буфер безопасности, который ранее составлял 2,5 процентных пункта.

    Банки выполнили рекомендацию, но при этом повысили процентные ставки по кредитам с временно фиксированной процентной ставкой. Кредитоспособность клиентов значительно возросла.

    Некоторые банки перестали предлагать клиентам кредиты с переменной процентной ставкой. В выбранных мною банках это ING Bank Śląski и Millenium Bank.

    Эти банки предлагают только кредиты с временной фиксированной процентной ставкой.

    Значения индексов WIBOR медленно снижаются.

     

  • Предположения для моделирования кредитоспособности - Какой взнос? Какие возможности?

    Для моделирования ипотеки я предположил, что супружеская пара, без детей и кредитных обязательств, в возрасте 30 лет, планирует приобрести недвижимость на вторичном рынке стоимостью 500 000 фунтов стерлингов.  Собственный взнос клиентов составляет 20 %, но они также рассматривают возможность внесения только 10 %.      Предполагается, что срок кредита составит 30 лет. Обратите внимание, что в соответствии с рекомендацией S Комиссии по финансовому надзору рекомендуемый срок кредита составляет 25 лет. 

    Процентная ставка по кредиту периодически фиксируется. Для сравнения я рассчитал предложения от mBank S.A., ING Bank Śląski S.A., PKO BP S.A., Santander Bank Polska S.A., Millenium S.A.

  • Какая мощность? Какой взнос? С 20-процентным взносом в течение 30 лет.

    При таких предположениях мой гипотетический брак с первоначальным взносом 20 % был кредитоспособным во всех выбранных мною банках. 

    Процентные ставки были периодически фиксированными: от 8,04% в PKO BP (в первый год) до 9,08% в mBank (для нового клиента). Маржа через 5 лет варьировалась от 1,61% в PKO BP до 2,54% в mBank (для нового клиента).  

    Максимальная кредитоспособность при взносе 20% находилась в диапазоне: 533 000 в Millenium Bank — 654 000,00 в ING Bank.

    По сравнению с февралем 2023 года фиксированные процентные ставки по выбранным мною кредитам значительно выросли.  Что касается маржи по кредитам с переменной процентной ставкой, то она изменилась косметически.

  • Какая мощность? Какой взнос? С первоначальным взносом 20% на срок 30 лет - резюме.

    Банк

    Небанковский клиент mBank S.A.

    Клиент банка mBank S.A.

    ING Bank Śląski S.A.

    PKO BP S.A.

    Santander  Bank S.A.

    Millenium   Bank S.A.

    Общий доход

    10.000

    10.000

    10.000

    10.000

    10.000

    10.000

    Фиксированная процентная ставка на первые 5 лет

     

    9,08%

    Увеличение

    8,50%

     

    8,23%

    Увеличение

    7,65%

     

    8,73%

    Увеличение

    7,90%

     

     8,04%

    маржа 1,10%

    рассрочка 1 – 12

    8,55%

    маржа 1,61%

    рассрочка 13-60

    5-летняя фиксированная базовая ставка 6,94%   

      

    Увеличение 

    8,37%

    Увеличение

           7,50%          

    8,50%

    Увеличение

     8,00%

    Рассрочка

    3.241,54

    Увеличение

    3.075,65

     2.999,44

    Увеличение

    2.838,05

    3.142,83

    Увеличение

    2.909,62

    2.948,68

    рассрочка 1-12

     

    3.090,43

     

    Рассрочка 13-60

     

    3.3038,88

    Увеличение

    2.796,86

    3.075,65

    Увеличение

    2.935.06

    Переменная процентная ставка через 5 лет

    9,85% 

    маржа 2,54% WIBOR 3 M 7,31% 

     

     9,00% 

    маржа 1,69% WIBOR 3M 7,31%  

      8,67%

    маржа 1,69% WIBOR 6M 7,00% 

    8,61%

    маржа 1,61%  WIBOR 6M 7,00% 

    9,36%

    маржа 2,05% WIBOR 3M 7,31%  

    9,1%

    маржа 2,1%  WIBOR 6M 7,31%

    Рассрочка

    3.446,73          

    3.197,92

    3 .020,00    

    3.084,19

    3.296,41

    3.075,65

    Максимальная мощность

    566.973,68

    снижение

    567.893,34

    590.281,11

    снижение

    598.782,20

    654.000,00

    Увеличение

    551.515,00

    553.700,00

    Увеличение

    545.200,00

    561.365,84

    Увеличение

    489.197,32  

    533.000,00

    Увеличение

    423.000,00 

    уменьшение/увеличение по сравнению с моделированием в феврале 2023 года при тех же допущениях.

  • Какая мощность? Какой взнос? С собственным взносом в размере 10 % на срок 30 лет.

    При указанных выше предположениях мой гипотетический брак был кредитоспособным при взносе собственного капитала в размере 10 % во всех банках, кроме ING, где требуется взнос в размере 20 %.

    Промежуточные фиксированные процентные ставки варьировались от 8,04% в PKO BP до 9,58% в mBank (для новых клиентов).  Маржа через 5 лет варьируется от 2,37% в PKO BP до 3,04% в mBank (для нового клиента).

    Максимальная кредитоспособность при взносе 10% находилась в диапазоне: 533 000 в Millennium Bank — 592 892,65- в mBank (для клиентов банка со стажем не менее шести месяцев).  

    По сравнению с февралем 2023 года фиксированные процентные ставки по выбранным мною кредитам значительно выросли. 

    Что касается наценок по переменным процентным ставкам, то они изменились косметически.

  • Как способность, какая рассрочка в mBank?

    Банк рассчитывает кредитоспособность наилучшим образом, при описанных допущениях, в зависимости от сегмента и собственного взноса, клиент может получить финансирование от 551 021,80 до 598 782,20

    По сравнению с декабрем кредитоспособность немного выросла. Предложение немного улучшилось.  Банк снизил временную фиксированную процентную ставку и незначительно увеличил маржу по переменным процентным ставкам.

    mBank предоставляет кредиты на депозиты от 10 %.

    Банк применяет несколько акций.

    Во-первых, mBank дифференцирует свое кредитное предложение, разделяя клиентов на существующих и новых. Существующим клиентом считается тот, у кого на счету ежемесячно пополняется счет на сумму не менее 800 злотых или более в течение как минимум шести месяцев или кредитный продукт погашен в срок. Существующий клиент может рассчитывать на снижение процентной ставки на 0,75% по сравнению с другими клиентами. 

    Основанием для поощрения кредитов в mBank для всех сегментов является страхование жизни заемщика в течение 5 лет, наличие счета в mBank (тип счета зависит от сегмента), зачисление на счет соответствующей суммы от работодателя (сумма зависит от сегмента), а также совершение минимум 15 безналичных операций по счету в mBank.  Вышеперечисленные условия должны выполняться заемщиком в течение минимум 5 лет с момента выдачи кредита.

    Банк выделяет 2 сегмента по уровню дохода Интенсивный сегмент и Активный сегмент.

    К активному сегменту относятся заемщики с общим доходом не менее 5 000, к интенсивному — с общим доходом 7 000 и более.

    В сегменте «Интенсивный» существующий клиент при собственном взносе от 10 до 20 % может рассчитывать на фиксированную процентную ставку в размере 8,35 % и маржу через 5 лет, а при выборе переменной процентной ставки — на 2,38 %.   Новый клиент может рассчитывать на фиксированную процентную ставку 9,20 % и маржу через 5 лет или при выборе переменной процентной ставки 3,23 %.   При взносе 20% и более в этом сегменте существующий клиент может рассчитывать на фиксированную процентную ставку 7,85% и маржу через 5 лет или при выборе переменной процентной ставки 1,88%.  Для нового клиента фиксированная процентная ставка составит 8,50 %, а маржа — через 5 лет или при выборе переменной процентной ставки — 2,53 %.  

    В сегменте Active существующий клиент при взносе от 10 до 20 % может рассчитывать на фиксированную процентную ставку в размере 8,35 % и маржу через 5 лет или при выборе переменной процентной ставки в размере 2,38 %.   Для нового клиента фиксированная процентная ставка составит 9,20 %, а маржа — через 5 лет или при выборе переменной процентной ставки — 3,23 %.   При взносе 20% и более в этом сегменте существующий клиент может рассчитывать на фиксированную процентную ставку в размере 7,85% и маржу через 5 лет или при выборе переменной процентной ставки в размере 1,88%.

    Для нового клиента фиксированная процентная ставка составляет 8,70%, а маржа по истечении 5 лет или при выборе переменной ставки — 2,73%.  

    Стоимость страхования жизни составляет 0,045% от текущего остатка по кредиту, пересчитывается ежемесячно. 

    Страхование имущества — банк сотрудничает по страхованию имущества с TU Uniqa S.A..  Банк предлагает 3 вида страхования с ежемесячными или ежегодными взносами.  Страховая премия определяется индивидуально в зависимости от конкретного объекта недвижимости и потребностей клиента.  Для моделирования я взял годовой взнос и самый дешевый вариант страхования.  Банк разрешает страховать имущество от пожара и других событий, взятое из банка, — выбор страховки не влияет на условия предложения.

    Банк не применяет промежуточное страхование до момента юридической регистрации ипотеки в ипотечной книге.

    В рамках акции mBank не взимает комиссию за выдачу кредита.

    Банк не взимает комиссию за переплату по кредиту, однако в случае полного погашения кредита взимается комиссия в размере 2% от ранее погашенного основного долга в течение первых 36 месяцев.

    Оценка недвижимости проводится экспертом-оценщиком, назначенным Банком.   Стоимость оценки жилого дома, участка под застройку составляет 400 злотых, а жилого дома и коммерческого помещения — 700 злотых.  Комиссия взимается при выдаче кредита. Если кредит не мобилизуется в mBank, комиссия не взимается.  Банк не принимает собственную оценку клиента.

    Переменная процентная ставка на основе WIBOR 3M

  • Какова емкость, какова рассрочка в ING Банке?

    Кредитоспособность в ING Bank Slaski S.A., исходя из описанных предпосылок, составляет 551 515,00

    ING выдает кредиты только под собственные взносы в размере 20% и более.

     

    Банк использует три акции без комиссии «Легкий старт», с комиссией «Легкая рассрочка» и «Ипотечный кредит EKO».

     

    По каждой из этих акций банк требует страхования защиты на первые 3 года.  Банк предлагает два вида страхования, которые отличаются объемом защиты.   Базовое страхование на случай смерти стоимостью 0,035% или расширенное страхование: от потери работы и временной нетрудоспособности, госпитализации в результате несчастного случая, смерти застрахованного в результате несчастного случая стоимостью 0,055% в месяц от остатка по кредиту с ежемесячным перерасчетом.

    Завести личный счет и ежемесячно пополнять его минимум на 2 000 злотых в течение 3 лет (зарплату не должен перечислять работодатель).  Счет предоставляется бесплатно.

    ING Bank Śląski S.A. предлагает два вида страхования недвижимости: базовое страхование в размере 0,0096 % в месяц, рассчитанное от стоимости недвижимости, и расширенное страхование в размере 0,0228 % в месяц, рассчитанное от стоимости недвижимости. При оформлении расширенного страхования банк снижает фиксированную процентную ставку и маржу по переменным процентам на 0,05%. Банк допускает страхование имущества от пожара и других событий, предоставленных клиентом. 

    В этом случае скидка 0,05% за расширенное страхование, предлагаемое банком, не предоставляется.

    ING не применяет промежуточное страхование (до момента юридического оформления ипотеки) и не взимает комиссий и сборов за досрочное полное или частичное погашение кредита.

    В рамках акции «Легкий старт» банк не взимает комиссию за выдачу кредита, процентная ставка фиксирована на 5 лет и составляет 7,90%, маржа по истечении 5 лет или при выборе переменной процентной ставки составляет 1,68%,

    В рамках акции «Легкая рассрочка» комиссия составляет 1,25%, фиксированная процентная ставка на 5 лет — 7,81%, маржа по истечении 5 лет или при выборе переменной процентной ставки — 1,59%.           

    В рамках акции «Ипотечный кредит ЭКО» банк не взимает комиссию за выдачу кредита, фиксированная процентная ставка на 5 лет 7,81%, маржа после 5 лет или при выборе переменной процентной ставки 1,59%.

    Оценка недвижимости проводится экспертом-оценщиком, указанным банком или предоставленным клиентом.  Стоимость банковской оценки: квартира 462,00, дом/сооружения 748,00 участок под застройку 462,00 прочее имущество 1320,00 Комиссия взимается после принятия первоначального решения (проверка кредитоспособности). 

    Переменная процентная ставка на основе WIBOR 6M.

  • Какая мощность, какой взнос в Santander?

    Кредитоспособность в Santander Bank S.A., при описанных предположениях, в зависимости от сегмента и собственного взноса клиента, составляет 489 197,32.

    Santander Bank выдает кредиты на собственные взносы в размере 10 % и более.

    Процентная ставка по кредиту зависит от суммы собственного взноса клиента, его сегмента и дополнительных продуктов.

    Банк выделяет два сегмента:  Standard и Select.  К сегменту «Стандарт» относятся клиенты с доходом менее 10 000 на одного заемщика и менее 15 000 на двух заемщиков.  В сегмент Select входят клиенты с доходом не менее 10 000 на одного заемщика и не более 15 000 на двух заемщиков.  Клиенты сегмента Select могут рассчитывать на снижение процентной ставки на 0,2 процента по сравнению с клиентами сегмента Standard.

    Банк взимает комиссию за выдачу ипотечного кредита в размере 2 %. Комиссия может быть конвертирована в страхование жизни.  Стоимость страхования жизни составляет 0,035% от остатка кредита, конвертируемого ежемесячно в течение 60 месяцев.

    В дополнение к снижению процентной ставки за счет сегмента банк применяет следующие скидки:

    -на счет с платежной картой — снижение процентной ставки на 0,2% (необходимо держать в течение 5 лет)

    -при покупке страховки через Локум Банк — снижение процентной ставки на 0,1% (обязательство по страхованию на 5 лет).  Стоимость страхования составляет 0,09% в год от стоимости имущества

    -За кредитную карту с минимальным лимитом 1 000 -0,1% (обязательно держать 5 лет).

    Кроме того, банк требует определенного притока заработной платы в зависимости от суммы кредита:

    -При сумме кредита менее 300 000 злотых требуется поступление на счет 2 000 злотых

    -Сумма кредита от 300 000 злотых и менее 500 000 злотых — необходимое поступление на счет 3 000 злотых

    -Сумма кредита от 500 000 злотых включительно 4 000 злотых на счет обязательное поступление

    -Выбор клиента требуемый приток на счет PLN 7,500

    Без комиссии при погашении кредита с фиксированной ставкой и переменной ставкой, комиссия составляет 3% от суммы погашенной ипотеки в течение первых 3 лет.

    Банк применяет промежуточную страховку в размере 0,5 %, которая полностью возмещается в течение 30 дней с момента получения уведомления о вступлении в ипотеку.

    Santander требует внешний осмотр недвижимости — предоставляется клиентом.

    Переменная процентная ставка на основе WIBOR 3M.

  • Какая мощность, какой взнос в Millenium?

    Кредитоспособность Millenium при описанных предположениях составляет 423 000

    Банк кредитует под собственные взносы от 10%.

    Процентная ставка по кредиту зависит от размера собственного взноса и дополнительных продуктов.

    Банк применяет четыре диапазона: 40% и выше, 39,99%-20% и 80,01%-90%.

    Millennium не взимает комиссию за выдачу кредита, а также за частичное и полное погашение кредита.

    Банк не применяет промежуточное страхование.

    Банк требует открытия счета ROR и определенных поступлений в зависимости от суммы выданного кредита.

    Банк применяет следующие меры по снижению процентных ставок:

    Страхование целой жизни — снижение маржи на 0,5 процентного пункта. Стоимость страхования составляет 0,03% от остатка задолженности, пересчитываемого каждые 12 месяцев.

    Счет и дебетовая карта — снижение маржи на 0,3 процентного пункта, или

    Счет, зарплатная квитанция и дебетовая карта — снижение маржи на 0,5 процентного пункта.

    Банк предлагает страхование недвижимости по цене — 0,0075% в месяц

    Millenium Bank принимает внешние оценки недвижимости, у него также есть договор с внешней компанией, и в случае квартиры стоимость оценки составляет 420 злотых, а для отдельного дома — 680 злотых.

    Переменная процентная ставка на основе WIBOR 6M

Marcin Staszewski