Кредит і витрати, пов’язані з кредитом – важлива не лише відсоткова ставка

• Найвідомішою витратою, пов’язаною з кредитом, є відсоткова ставка, яка пропонується позичальнику у двох варіантах. Змінна процентна ставка базується на фіксованому доході банку та відповідній ставці WIBOR. При встановленні маржі (ставки) банк враховує фактори, які не залежать від клієнта, наприклад, ринкову ситуацію, економічний клімат, ставку WIBOR та власну схильність до ризику, кількість депозитів та пропозиції конкурентів. З іншого боку, при визначенні маржі банк враховує власний внесок клієнта на основі співвідношення кредиту до вартості, мету кредиту, використання послуг з прив’язки, співпрацю з даним банком, розмір винагороди та суму кредиту. На основі коефіцієнта LTV банк з’ясовує, наскільки високим є зобов’язання клієнта по відношенню до вартості майна – чим воно вище, тим нижчий коефіцієнт, що знижує ризик. Вартість залежить від мети кредиту – найдешевше – на житло, дорожче – консолідація готівкою/кредитною карткою/лімітом, а найдорожче – іпотечні кредити без визначеної мети. Пакетні послуги включають рахунок, кредитну картку та страхування життя або майна, при цьому, будуючи партнерські відносини з банком, деякі з них мають можливість знизити маржу для існуючих клієнтів.  Залежно від розміру винагороди та суми, що перераховується до ROR, банки застосовують різну маржу, а в деяких установах ви можете зіткнутися з принципом «чим більша сума кредиту, тим менша маржа». Важливим у плаваючій процентній ставці є WIBOR (Варшавська міжбанківська ставка пропозиції), тобто вартість грошей, які банк купує на певний період часу. Існує шість типів WIBOR з різними часовими періодами: WIBOR ON (одноденна), WIBOR TN (одноденна з наступного робочого дня), WIBOR 1M (одномісячна), WIBOR 3M (тримісячна), WIBOR 6M (шестимісячна) та WIBOR 12M (однорічна). У випадку іпотечних кредитів найчастіше використовуються ставки WIBOR 3M та WIBOR 6M. Усі ставки WIBOR, незалежно від періоду, змінюються щодня, оскільки банки надають кошти один одному в борг на різні терміни. Ці ставки встановлюються щодня на основі даних, які банки повідомляють о 11.00 у робочі дні. Банки зобов’язані здійснювати операції один з одним за ставками не нижче встановлених. У зв’язку з щоденною зміною ставок у кредитних договорах банки вносять положення про те, в які дні вони будуть змінювати ставку WIBOR в договорі, а також період, з якого буде визначатися ставка WIBOR при мобілізації коштів. Для кредитних договорів на основі WIBOR 3M зміна відбуватиметься кожні три місяці, а для WIBOR 6M – кожні шість місяців.

  Фіксовані відсоткові ставки – це ще один вид відсоткових ставок, необхідність запровадження яких у пропозиціях банків зумовлена рекомендацією Комісії з фінансового нагляду. Цей банківський регулятор висловив очікування, що частина іпотечних кредитів, які надаються банками, повинна базуватися на фіксованій або періодично фіксованій процентній ставці. Банки мають час до середини 2021 року, щоб запровадити це рішення; на початковому етапі лише чотири-п’ять банків пропонували кредити з тимчасово фіксованою ставкою, тоді як один банк пропонував кредит з фіксованою ставкою на весь термін кредитування. При такому типі процентної ставки банк встановлює ставку на 5 років, після чого надає клієнту можливість обрати фіксовану ставку ще на 5 років (пропозиція будується заново), або перейти на плаваючу ставку, відповідно до поточної пропозиції банку. Деякі банки надають часткову інформацію про те, як розраховується процентна ставка. Наприклад, для розрахунку процентної ставки банк бере фіксовану базову ставку, яку розраховує за власною методикою та маржу. Фіксована базова ставка змінюється щодня, але фіксована ставка на день виникнення ПФ прописується в договорі, якщо підписання договору відбулося протягом 14 днів з моменту генерації ПФ. Інші банки вказують у пропозиції фіксовану ставку, що діє протягом наступних 5 років.

• Ще однією з основних кредитних витрат є комісія, яка варіюється від банку до банку. Вони застосовують різну політику, тому ця вартість може варіюватися від 0% в акційних пропозиціях до цілих 5%. У більшості випадків комісія не може бути зарахована, в той час як в деяких банках вона може бути конвертована в страховку, або клієнт може вирішити, чи хоче він або вона отримати комісію за кредитування і не платити комісію за дострокове погашення протягом перших трьох років. На ринку також існують акційні пропозиції, коли клієнт може обирати між сплатою комісії та нижчою маржею або без комісії та вищою маржею.

  Страхування є ще однією з невід’ємних витрат, пов’язаних з кредитом, і має багато варіантів. Проміжне страхування виникає з моменту видачі кредиту до моменту, коли банк має дійсний запис в іпотечній книзі про фінансоване майно в розділі IV «Іпотека в першу чергу». Цей вид страхування означає, що банк, видаючи кредит, не має твердого забезпечення у вигляді іпотечного запису. З різних причин іпотечний запис може не бути зроблений або не стояти на першому місці. Він також може бути відхилений судом, наприклад, через формальні помилки. Це своєрідна страховка для банку. Як вартість, так і спосіб розрахунку цієї страховки є індивідуальними, і тому до її вартості зазвичай додається додатковий відсоток від суми кредиту. Ставки коливаються від 0,05% річних до 2,5% річних і стягуються раз на місяць разом з платежем по кредиту. У найдешевшому з банків щомісячна вартість кредиту на суму 100 000 злотих зі ставкою 0,05% становитиме 4,17 злотих на місяць, а зі ставкою 2,5% – 208,33 злотих на місяць.  17 вересня 2022 року набула чинності поправка до Закону про іпотечний кредит, яка зобов’язує банки відшкодовувати клієнтам внески, зібрані в рамках проміжного страхування, після того, як суд зробить остаточний запис. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20220001719/O/D20221719.pdf Деякі банки відреагували на цю зміну, скасувавши цей збір при подачі нових заявок.  Страхування з низьким внеском з’являється в банках, які продовжують кредитувати 90% від ціни угоди. Страхування оплачується за рахунок вищої процентної ставки, як правило, до тих пір, поки власний внесок позичальника не досягне 20%. Однак є деякі банки, які зберігають цю страховку, що означає вищі відсоткові ставки до кінця терміну кредитування. Зазвичай вартість становить від 0,2% до 0,75% від підвищеної процентної ставки. Страхування майна від пожежі та інших подій – це група страхування протягом усього терміну дії кредиту. Вони пропонуються всіма банками, а деякі з них, щоб скористатися перехресною пропозицією, знижують відсоткову ставку за кредитом, а також дозволяють страхування, включене в ринок. Питання страхової суми також відрізняється. У випадку з банком-посередником вартість може бути визначена і сплачуватися щомісяця або щорічно. У випадку страхування на зовнішньому ринку застосовують термін на один або більше років і щорічний внесок премії. При визначенні страхового тарифу (щомісячного або річного) більшість банків використовують заздалегідь встановлені коефіцієнти – наприклад, 0,0096% від ринкової вартості майна на місяць, незалежно від типу майна і способу забезпечення. Деякі банки встановлюють ставку залежно від типу нерухомості, дати заселення, поверху тощо, так що для двох об’єктів нерухомості однакової вартості можна отримати різні страхові тарифи. Страхування життя, страхування на випадок безробіття тощо є ще однією групою добровільного або обов’язкового страхування залежно від політики відповідного банку. У випадку добровільного, як правило, прийняття пропозиції страхування може спричинити зниження відсоткової ставки за кредитом і лише детальні розрахунки можуть вказати, чи вигідна така пропозиція для позичальника. Якщо існує велика різниця в доходах співпозичальників, страхування, як правило, є обов’язковим. Вартість страхування розраховується у відсотках від суми кредиту і стягується щомісяця. Якщо політика банку дозволяє ринкове страхування, премія розраховується від суми кредиту на дату укладення договору і сплачується щорічно.

   

До витрат, пов’язаних з кредитом, належить комісія агентства нерухомості, яка варіюється від 1 до 3 %. Іноді вона сплачується обома сторонами угоди і включається в ціну нерухомості. Існують також нотаріальні витрати, які залежать від того, чи купується нерухомість на первинному або вторинному ринку, і це також пов’язано з податком на цивільно-правові угоди (PCC). При купівлі у забудовника податок становить приблизно 1% від ціни угоди, тоді як на вторинному ринку податок становить 1% і 2% від ціни угоди. Ще однією витратою є податок на реєстрацію іпотеки PCC3, який становить 19 злотих. Час на його подачу та сплату становить 14 днів з моменту підписання заявок. Важливою є також оцінка нерухомості зовнішнім експертом – у випадку квартири вартість становить 500 злотих, тоді як для будинку або земельної ділянки ціни варіюються від 700 злотих до 1 000 злотих. Вартість нестандартної нерухомості вимагає індивідуальної оцінки.