Кредитоспроможність для іпотечного кредиту

Коефіцієнт DTI – це співвідношення боргу до доходу, і за його допомогою банк може визначити, яку частку свого доходу клієнт витрачає на погашення боргу. Щоб розрахувати коефіцієнт, розділіть суму щомісячних кредитних зобов’язань на дохід, а потім помножте результат на 100, щоб обчислити відсоток. Візьмемо для прикладу Тома – неодруженого чоловіка, який працює за трудовим договором і отримує фіксовану зарплату в розмірі 5 000 фунтів стерлінгів. Том також має іпотечний кредит у розмірі 1 500 фунтів стерлінгів і кредит на автомобіль у розмірі 500 фунтів стерлінгів. На основі цієї інформації можна розрахувати коефіцієнт DTI Тома:

У своїй останній рекомендації для банків Комісія з фінансового нагляду не вказала максимальний рівень коефіцієнта DTI. Це означає, що банки вільні у своїх діях, але, схоже, вони вирішили залишити його на рівні історичних обмежень, коли коефіцієнт DTI становив 50% або 65% для позичальників з доходами, вищими за середній по країні. Оскільки поточна середня зарплата брутто в корпоративному секторі становить 5458,88 злотих брутто або близько 3821,21 нетто, Том все ще може позичати до 65% DTI.

Індикатор DTI враховує лише ті витрати, які пов’язані з обслуговуванням фінансових зобов’язань. Він повністю ігнорує так звані «витрати на життя», тобто витрати на проживання або нефінансові зобов’язання, такі як, наприклад, утримання. Для цього банки використовують додатковий показник, який зазвичай називають максимальною ставкою розстрочки (МР). Окрім вартості обслуговування фінансових зобов’язань, показник MR також включає в себе щомісячний прожитковий мінімум і виражається у вигляді суми. Банки не показують його у своїх калькуляторах, але на його основі визначають максимальну суму, яку може отримати клієнт. Виходячи з прикладу Тома і його коефіцієнта DTI, він може взяти кредит на суму 5000×65%=3250 злотих, а отже, внесок за новим кредитом не може перевищувати 3250-2000=1250 злотих, причому 2000 злотих – це вже існуючий внесок Тома.

Сума максимального внеску, яка випливає з індексу DTI, коригується банком на прожитковий мінімум. Таким чином банк розраховує МР та максимальну суму кредиту.

Першим пунктом у перевірці кредитоспроможності завжди є фінансовий аналіз, під час якого банк вивчає джерело та розмір отриманого доходу. Саме тут з’являються перші розбіжності в підходах банків. Нижче я описую, як банки підходять до перевірки з різними джерелами доходу:

з найпростішим, найбільш бажаним джерелом – трудовий договір: для перевірки кредитоспроможності більшість банків беруть середній дохід за останні 3 місяці як з фіксованої частини заробітної плати, так і зі змінної (премії). Деякі банки, однак, беруть середній показник за 3 місяці фіксованої частини зарплати і середній показник за 12 місяців змінної частини (премії, винагороди і т.д.). Інші банки можуть брати середній дохід за останні 12 місяців як з фіксованої, так і зі змінної частини зарплати. Цікаво, що в останній групі, при зайнятості повних 3 місяці, банк візьме середнє значення за цей період.

з доходами від підприємницької діяльності, що обліковуються у Книзі обліку доходів і витрат та повному бухгалтерському обліку: банки зазвичай беруть середнє значення за останній закритий звітний рік та поточний період, що розраховується наступним чином – до доходу за розрахункові місяці поточного року додається середньомісячний дохід за попередній рік, помножений на кількість місяців, яких не вистачає в поточному році до повного року, а потім сума ділиться на 12. Наприклад, у поточному році клієнт вже розрахувався за 9 місяців, тому банк візьме загальний дохід за вищезазначені місяці. Потім банк додасть середньомісячний дохід за попередній рік, попередньо помноживши його на 3, що дорівнює кількості відсутніх місяців у поточному році. Розділивши суму на 12, банк отримає середньомісячний дохід для розрахунку кредитоспроможності. Деякі банки при розрахунку платоспроможності беруть до уваги дохід за останній звітний податковий рік, але перевіряють, чи не відбулося змін у поточному році. В іншому підході банк бере просте середнє арифметичне – додає минулорічний дохід до доходу поточного року і ділить його на кількість місяців. Багато банків надають можливість збільшити дохід шляхом «вилучення» амортизації основних засобів з витрат (не стосується одноразової амортизації), але і тут існують обмеження – максимальні амортизаційні відрахування не можуть бути більшими за 10-15% від доходу даної компанії в періоді, до якого вони відносяться.

з доходом, що розраховується податковою карткою: для розрахунку доходу банки використовують мультиплікатор з останнього рішення керівника податкової інспекції, який встановлює суму податку, помножену на число (на розсуд банку) у 8-15 разів, що дає дохід для розрахунку кредитоспроможності. Наприклад, сума податку становить 147×10=1470, що дає дохід клієнта, прийнятний для кредитоспроможності.

при оподаткуванні за фіксованою ставкою банки приймають певний відсоток доходів як основу для розрахунку прибутку. Згідно з діючими правилами, чим вища ставка фіксованого податку, тим вищий коефіцієнт використовується для визначення доходу.

Банки застосовують різні коефіцієнти, а також по-різному обчислюють період доходу, який враховується для оцінки кредитоспроможності. Наприклад, при ставці фіксованого податку 20%, банк може прийняти до 50% середньомісячного доходу з декларації PIT-28 за рік, що передує аналізу.

В іншому підході банк може визначати середній дохід аналогічно до загальних принципів оцінки кредитоспроможності (книга доходів і витрат або повний бухгалтерський облік).

Може трапитися так, що доходи клієнта оподатковуються за різними ставками — у такому випадку точкою відліку для перевірки доходу буде податкова ставка, яка наразі застосовується для основного джерела прибутку.

Кожен банк вимагає від клієнтів декларувати свої щомісячні витрати на проживання, але ці витрати «вшиті» в кредитні калькулятори на мінімальному рівні. Якщо клієнт декларує вищу вартість, ніж та, що «вшита» банком, то до уваги беруться витрати банку. Якщо прожитковий мінімум нижчий за припущення банку, це буде враховано і прийнято банком на етапі розрахунку кредитоспроможності. Існує лише два банки, які показують прожитковий мінімум на етапі розрахунку кредитоспроможності – Alior Bank S.A. та Millenium Bank S.A.. В Alior Bank розмір витрат залежить від місця проживання та провінції, а в Millenium додатково враховується площа та тип нерухомості, в якій проживає клієнт. Історично склалося так, що витрати становлять 1 000 злотих на першу особу в домогосподарстві та 200 злотих на кожну наступну особу.

Методологія прийняття банками вартості особистих фінансових зобов’язань є досить стандартизованою. Платежі за іпотечними та готівковими кредитами, а також за кредитними гарантіями приймаються за фактичною сумою, що випливає з графіків (їх підтвердженням є сума, зазначена в БІК). Виняток становлять кредити, надані в іноземній валюті (деноміновані/індексовані/валютні). У цьому випадку банк враховує ризик зміни валютного курсу і після конвертації платежу в злоті збільшує його на відповідний коефіцієнт. Рекомендація Управління фінансового нагляду (https://www.knf.gov.pl/) зобов’язує банки збільшувати внесок на мінімальний коефіцієнт 1,2 (збільшення на 20%). Вартість зобов’язань конвертується відповідно до таблиці обмінних курсів НБП (номер таблиці: 017/A/NBP/2021 за день). У випадку лімітів овердрафту (дебет ROR) банки беруть 3% від наданої суми за щомісячний дебет. При ліміті 10 000 злотих щомісячна плата становитиме 300 злотих. З іншого боку, дебет кредитної картки приймається під 5% – при ліміті кредитної картки 10 000 злотих банк прийме дебет у розмірі 500 злотих.