Іпотечний кредит – з чого почати?

Деякі люди діють поспішно, коли знаходять привабливу пропозицію. Вони роблять навпаки, спочатку шукають квартиру, підписують попередні договори і вносять заставу за нерухомість, і тільки в кінці шукають кредит. Це ризиковано, оскільки трапляється, що банк відмовляє у наданні кредиту, що має бути першою справою в процесі купівлі квартири. На зустріч з кредитним консультантом варто взяти з собою виписки з БІК, які допоможуть визначити ваші щомісячні платежі та вивчити вашу кредитну історію. Це також дозволить визначити, які зобов’язання можна закрити – наприклад, кредитні картки, якими клієнт не користується. Однак важливо пам’ятати, що при перевірці кредитоспроможності на предмет нарахування платежів банк бере 5% від залишку на кредитній картці, незалежно від того, чи використовується вона.

Наприклад, при ліміті кредитної картки 10 000 злотих, банк при розрахунку кредитоспроможності візьме 500 злотих як щомісячну плату. Це може зменшити кредитоспроможність на цілих 50 000 злотих. У випадку ліміту, з іншого боку, банки беруть 3% від наданої суми як щомісячне зменшення. Це також залежить від типу кредиту – у випадку кредиту готівкою банк прийме весь платіж, що випливає з графіка, поданого до BIK, тоді як у випадку індексованих кредитів банки приймають платіж, що випливає з графіка, перерахований у злоті та збільшений на 15-20% у зв’язку з можливими змінами обмінного курсу.

При підрахунку доходу для кредитоспроможності багато що залежить від його джерел. Найпростішим для підрахунку, а також найбільш прийнятним для банків є дохід за трудовим договором. У цьому випадку банки використовують середній дохід за три – 12 місяців і визначають його на підставі довідки про доходи, підкріпленої квитанціями за необхідний період, або повної банківської виписки. Це означає, що до зустрічі з кредитним консультантом найкраще мати при собі квитанції про заробітну плату за останні 12 місяців, щоб можна було розрахувати середній дохід для вашої кредитоспроможності. У випадку трудового договору за кордоном банки зазвичай вимагають більш тривалий період працевлаштування – від трьох до 12 місяців. Крім довідок, вам також потрібно буде надати наказ про призначення на конкретну посаду з визначенням умов і розміру оплати праці, а також договір про працевлаштування з компанією KRS. На зустрічі з кредитним консультантом бажано мати при собі квитанції про оплату праці, а також рішення про призначення та встановлення розміру винагороди. Банки також приймають договори комісії/підряду, але вимагають надання документації щонайменше за 12 місяців. У багатьох випадках банки вимагають копії договорів комісії/підряду за останній податковий рік з поданою річною декларацією, а також договори комісії/підряду за поточний рік. Підтвердженням доходу є банківські перекази, а деякі банки мають спеціальні форми для заповнення замовниками робіт. Під час пандемії коронавірусу багато банків виключили це джерело доходу, тоді як інші застосовують дуже обмежувальний підхід. На зустріч з кредитним консультантом добре взяти з собою довідку про доходи за минулий рік і квитанції за договорами, укладеними в поточному році. Якщо ви отримуєте дохід від оренди, на зустріч з кредитним консультантом бажано мати при собі довідку про доходи за минулий податковий рік, поточні договори оренди та квитанції про виплату винагороди орендодавцям за 12 місяців. Якщо ви пенсіонер і йдете на зустріч з кредитним консультантом, вам слід взяти з собою останнє рішення про переоцінку пенсії, а якщо ви отримуєте пенсію, вам знадобиться останнє рішення про призначення пенсії. Цей дохід іноді може бути проблематичним, оскільки пенсії здебільшого призначаються на певний строк. Як наслідок, банки узгоджують тривалість кредиту з періодом, на який була призначена пенсія. Якщо, з іншого боку, у вас є сільськогосподарський дохід, вам потрібно буде взяти з собою довідку про доходи з муніципалітету.

Власний внесок – це те, про що клієнт повинен добре подумати. Наразі мінімальний власний внесок становить 10% від вартості покупки, але це приймається лише у трьох банках. У решті установ власний внесок становить 20% від вартості, але під час першого локдауну, спричиненого пандемією, деякі з них тимчасово підвищили власний внесок до 30%. Крім власного внеску, існують також транзакційні витрати – комісія брокера (зазвичай в межах 1-3%), вартість нотаріального збору (близько 1%) та вартість податку на цивільно-правові угоди в разі купівлі на вторинному ринку (близько 2%). Маючи інформацію про зобов’язання клієнта та інформацію про джерела і розмір його доходів, кредитний спеціаліст зможе визначити кредитоспроможність і підібрати банківські пропозиції, адаптовані до конкретної ситуації позичальника.